中国租金回报率最全地图：耗时一月的诚意研究，包含鲜为人知的楼市规律
◎智谷趋势| DJ
楼市正在以出奇不意的方式进入拐点：
1.交易冻结。一年来国内有52个城市或地区累计出台282项买卖限制性政策（不完全统计），房子由买卖市场转入租赁市场。
2.房价冻结。收益从单纯依赖房价涨幅，变为越来越多依赖于租金。
再加上“租购同权的火热，于是，租金回报率，成为你躲也躲不开的话题。
我们做了迄今最为系统地各大城市租金回报率梳理，有助于投资者作全面参考。
样本100座城市，包括4座一线、15座新一线、30座二线、44座三线城市，以及7座四线（城市级别按《第一财经周刊》划分）。同时，我们还将这些城市的主要行政区、县、镇的数据进行梳理，总共整理了804个行政区/县/镇的最新租金回报率。
还与国外的租金回报率进行了比较。从地域空间，发现了小到一个区，大到中国与他国城际之间的一些规律。
说明：以下提到的租金回报率都是毛租金回报率，即年租金/房价，并未参考税务、物业费、维护成本等其他杂费。若考虑这些费用，（特别是国外）租金回报率将会下降1%~2%。而房价方面，我们在这主要研究二手房的价格，未考虑新楼盘。
01
百城榜包含楼市重要秘密
先呈上这100个城市的租金回报率总榜排行。
（百城租金回报率全名单制图：小五）
一般而言，我们把净租金回报率在4%左右视为高回报。中国城市的租金回报率普遍较低，背后一方面是因为房价较高，另一方面是租金水平与国外比较低。
（1）一般规律：城市越大租金回报率越低
在排名前10名中，没有一个一线或者新一线城市，二线城市只有3个，三、四线城市占到了70%。如果你要找新一线城市在哪，你得一直往下滑，滑到第27名，第一个新一线城市——沈阳才冒出来跟你打招呼。
四大一线城市全部排在了回报率最低的阵营里，这与房价相对租金来说过高有关。
四个城市中，北京的租金回报率最低，以1.37%在百城里排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和广州（1.69%）。
资料图
新一线城市的回报率也排在了中后位置，15座新一线城市的内部排名如下：
资料图
沈阳、大连这两个东北省会排名最前，因为它们整体房价较低，这也侧面体现出东北市场相对冷清的状况。南京、苏州等这一轮房价上涨凶猛的城市，租金回报率都较低。
城市越大，租金回报率越低，这是全球通行的规律，只是中国背离得比较厉害。
中国城市的租金回报率普遍低于4%，侧面印证了我在开头说的，房产收益此前仍被房价主导，人们都在望着房价盼其涨以获得利润。
在房地产健康的市场中，年涨幅通常不到10%，而租金回报率百城榜的后20名城市，房价年涨幅有一半超过了40%，但这不可能长久持续。目前的租金回报率，似乎成了楼市热度的一个反向指标，回报率越低，楼市越火热；回报率越高，越是冷清。
（从图中的坐标点分布可以看出，租金回报率越低房价涨幅越高）
这是楼市一轮疯狂后的特殊景象，从长远来看，随着租房时代的到来，这些数据会有相应调整。
（2）“一线辐射”现象
租金回报率还呈现“一线辐射”的特征，也就是一线租金回报率低的同时，也“染红”了其周围的租金回报率。
（图中的分界线为京广铁路线）
最典型的是北京周边的廊坊，身为三线城市，回报率低于所有一线和新一线城市！
在百城榜的最后10名中，除了大城市，其他全是一线周边城市。廊坊、保定是环首都圈；舟山则是环上海圈。这些城市的共同特点是租金都不高，但房价很高，从而拉低了租金回报率。
广深都市圈也是租金回报率较低的集中区域，广州周边如佛山、中山、珠海，深圳周边如惠州，都是房产热门的城市。
此外从上图来看，越往东部沿海地区的城市，租金回报率越低，呈现梯级递减。
（3）反常之城
排名靠前和垫底的两座二线城市很特别：哈尔滨和厦门。
哈尔滨受东北整体环境的影响，房价并不高，排在百城中的第55名，租金却在第16名，也就是说哈尔滨是租金高房价低的地方，这在百城榜中很为少见，大多数城市都是房价高租金低。
厦门的租金回报率在所有城市里垫底，比一线城市更低。这是由于厦门租金保持在低迷的状态（最近一年还在跌），但房价却一直昂首向上导致的。
厦门的房价已经超过了广州，成为了继北上深之后，平均房价最贵的城市。与厦门相似的是三亚，两座城市都非常依赖房地产市场、而且都是国内的旅游度假圣地。
02
北京豪宅租金好便宜？
都说国外租金回报率比国内高，具体怎个高法？
在链家网站上，北京朝阳区的高级住宅红玺台，租金水准在北京算很高了，72平米的两室一厅月租金约为1.7w元/月。但这个价在伦敦，却不到其平均水准！
资料图
北京房价跟伦敦的水平相当，但房租只有伦敦的1/4。就算跟东京比，北京的租金也是略低的。
为了具体一点，我们拿纽约和北京不同等级的租金标价进行一下比较，分为：
a) 高级公寓
b) 普通公寓
高级公寓
Avery, 100 Riverside Boulevard应该是纽约最著名的高级公寓之一了。一套两房的公寓租金约为5950美元/月（约合人民币4万），房价则是123万美金，租金回报率约为5.8%。
相应的，北京选择了新城国际，两房一厅的租金约为2.3万人民币/月，而同等户型房价约为1550万。这么算下来，租金回报率差不多是1.78%。
普通公寓
纽约的普通公寓就是大多数年轻人和工薪阶层的人所选择居住的地方。一般是一栋五六层的公寓，而且房龄都比较老，几乎将20世纪的各个年代都涵盖了。
我们在西118-127号找了一套两房的公寓。这已经是相对比较偏的地方，且还是曼哈顿被认为最危险的Harlem区，租金达到3353美金/月（约为2.2万人民币），房价差不多为91.3万美元，租金回报率约为4.4%。
在北京，我们也找了一个不是非常中心但是在五环以内的位置——芍药居北里。租金约为7300元/月，房价则为680万人民币，租金回报率约为1.29%。
纽约的房屋不管在哪个等级，回报率都比北京同等级的高。
03
越大，越低
英国罗浮堡大学的全球化和国际城市研究（GaWC），曾按综合竞争力排名把全球大城市分成不同等级，包括中国城市，其对应的租金回报率如下：
（以上分级标准是由英国罗浮堡大学的GaWC提供的2016年最新等级。）
上表可清晰看出，基本上全球城市，也是呈现出城市越大租金回报率越高的特征。纽约比波士顿、西雅图的回报率都低。这是因为越是大都市，房价比租金的领先度更大。
日本仍是投资回报不错的城市，这与日本年轻人的租房率高、租房市场需求强劲有很大关系；而受到本国退欧的影响，英国各城市的租金回报率跟他国几个同等级城市里属于偏低水平，但仍比中国高。
在每个等级，中国城市的租金回报率都低于国外城市，其整体分布如下图：
资料图
从毛回报率的比较来看，广州和华盛顿相差了5%以上、成都和西雅图也有超过3%的差值。除去每年的房产税和维护成本等费用，西雅图也超过成都约2%。如果房价不变，在西雅图收回买房成本的时间，比在成都缩短了18年。
04
山丘还是平原
城市中每个区域的租金回报率也不一样，拿纽约和北京作对比：
（制图：小五）
（制图：小五）
纽约市的不同区中，租金回报率跟其房产热度呈负相关的关系，也就是房地产越热的区域，其租金回报率也就越低。
然而，北京的情况却非如此。其租金最低的区域出现在怀柔，低于1%。而且密云区、平谷区、门头沟区和房山区也处于低位，甚至比五环以内的西城区还低。反观北京城中心的几个区，海淀、朝阳、东城和丰台的租金回报率都处在相对于外围的大部分区域更高的水平。
这种郊区的回报率反而处于低谷的形态，可以理解成郊区的房价被哄抬得比较厉害，房价涨幅高过租金涨幅，这种情形，我们就称其为“山丘分布”。
那中国的其他城市租金分布又如何？
① 上海市：租金回报率分布较为均匀，呈“平原分布”，偶有几处较高。
上海大部分区域的回报率在1.3%到1.6%之间，中心地区有个长宁区的小高峰。但除了外围较高的两个区（崇明区和嘉定区）之外，其他区域都在这个区间内，比较热门的如浦东新区、黄浦区的数值较低。总体而言，上海保持了热门区域租金回报率更低的特点。
与上海相似的城市有：重庆、杭州、成都
② 广州市：与纽约的分布情况相似，越中心租金回报率越低。
广州市租金回报率最高的区域花落花都区，且这个趋势也延续到其他外围区域，如从化区。因为近年来的城区更新换代，作为广州市老区的白云区和荔湾区所剩的房源都普遍较老，房价涨幅不如天河和越秀区，使得它们的租金回报率比天河、越秀、海珠区更高。
相反增城区因为在去年限购时曾有短暂一段时间未被纳入限制范围，致使资金往增城区流动，这样就拉动了该区的热度，出现租金回报率在外围区中偏低的现象。
③ 深圳：“山丘分布”。
除了临近香港的两个中心区，其他区域的租金回报率都较低。南山区是高科技公司集中布局的区域，相信有很多年轻租房客在这里出租，但也同时拉高了南山区的房价。贵为深圳金融中心的福田区表现不如广州的天河区亮眼，主要与租金较高、轨道交通分布发达导致年轻租户出走有关。
盐田区的低回报率则侧面反映出其作为房产热门区域的一个表现：房价堪比罗湖区，租金却只有宝安区的水平。
④ 重庆：依靠长江，一个区比较火。
重庆也是“平原分布”，租金回报率在2.5%~2.7%之间。唯有一处比例低至2.17%，是渝中区。我推测这个作为重庆政治中心的行政区也是颇受到投资喜爱的区域，加上商业中心的江北区就在旁边，这两个地区撑起了重庆的房价。而重庆本地人可能就更偏爱外围，比如九龙坡区或者沙坪坝区，这两个行政区也是回报率颇高的地方。
⑤ 杭州：呈现“平原分布”，租金刷刷涨。
作为江浙地区目前被夸赞最有前途的城市，杭州的租金回报率分布情况与上海、重庆相似，比较平均，唯有一处（西湖区）较低。杭州的租金回报率分布在1.9%~2.2%之间，比较低的西湖区是房价高所导致，平均房价高于其他行政区。
杭州的租金在这一年来涨得厉害，而且环比的涨幅超过房价的涨幅，可见租房需求在增加。
⑥ 南京：呈西北低东南高的“一面倒分布”特点，越市中心租金回报率越高。
南京租金回报率较低的两个区是浦口区和六合区，而更靠东南的几个区租金回报率都在1.7%以上。六合区和浦口区并不是南京租金\房价最高的区域，两个区价位甚至可以说是倒数，租金回报率之所以低，是因为房租房价两个数的比值都较低所致。
另一方面，建邺区以及鼓楼区则是租金和房价双高，这使得两个行政区的租金回报率都达到1.7%。所以，南京在我们所选取的11座城市里，表现出相反的特质，反而是租金回报率越高的地方越靠市中心。
成都也是租金回报率较高的城市，并且它的呈现也相对均匀，跟上海、重庆相似。同时，它也呈现出越市中心租金回报率越低的现象。就我们统计，锦江区和青羊区是成都房价最高的两个区，他们的租金回报率也自然是最低的了。
⑧ 天津：中间低外围高的“盆地分布”。
天津市中心——和平区的租金回报率着实是所有区中最低的，而且越往外围租金回报率越高。和平区是天津房价最高的地区。此外，作为临近北京的大都市，京津高铁使得在北京上班、在天津安家成为可能，因此也超热了高铁站周边的房价。
⑨ 武汉：沿江、中心区低外围高的“盆地分布”。
武汉沿长江的几个区：汉江、江岸、武昌、汉阳、黄坡的租金回报率都比较低，其中武昌区的平均房价是最高的。
除了蔡甸和江岸区外，其他行政区的租金在这一年来都在上涨，看来武汉吸引人才的政策稍有起色。
⑩ 哈尔滨：回报率最高二线城市，租金回报率分布也随意。
整体而言，哈尔滨的房价不算高，但有些区的租金却不低，比如道里区和南岗区。道里区也是哈尔滨房价最高的地区，唯一一个均价超过一万/平米的区域，但是它的租金回报率却不低。
近几年哈尔滨涌入许多人，给哈尔滨的租房市场提供了大量需求，所以房租上，哈尔滨环比上涨较多。但是，同比来看，哈尔滨几乎所有中心城区的房租都在下跌，所以若想投资哈尔滨这个市场，需多观望。
⑪ 厦门：回报率最低二线城市，租金回报率分布也随意。
作为厦门人，我是深感投资厦门的房产不能用租金回报率这一套，因为完全靠租金在厦门根本不能在有生之年回本。思明区和湖里区是通俗上的厦门岛，也就是厦门市中心，这两个地区的房价都高得惊人。
而海沧区除了有工业，也是近年来在厦门岛内二手房屋市场饱和并且房价高企的情况下，新生的离岛最近的生活区，新的住宅楼盘建成，使得许多人在此买房，从而带动了海沧区的房价。
但是因为厦门的产业结构单一且薄弱，再加上多数在厦门工作的人是厦门本地人，拥有房产（父辈），所以租房的市场并不大，这也就导致厦门的租金一直上不去。
05
新租房时代即将来临
中国租房人口比例远不及发达国家的城市。目前仅有25.8%，其中北京约为32.2%，广州46.9%。而纽约的租房率高达56.9%，伦敦在2025年也将达到65%，东京则有机构声称目前是90%租房率。
有迹象表明，年轻一代的买房年龄正在推迟。拿北京举例，首次购房人群年龄已经从2013年的30岁推迟到2016年的34岁。而2010年到2016年，30岁至50岁的租赁人口占比从原本的11%升至47%。
从长远的角度考虑，租金回报率是衡量房地产市场健康程度的重要指标。新租房时代迟早会到。
*文中数据参考自链家网、安居乐、房天下、中国房价行情平台、易居研究院、Zillow、Corelogic、野村不动产、Zoopla等。主笔宇婷对此文亦有贡献。
发表于 2017-8-21 10:02:56
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