房地产市场反思赵皓阳 · 2022-07-21 · 来源：大浪淘沙公众号
房地产的进化远没有在“商品”止步，在当今市场经济发达的地区，房屋这种商品已经被严重的“投机化”。房屋的交换价值除了取决于基本的建造成本（工人和物料）外，还取决于另外两项因素：投机建造商希望赚取的利润，以及购买土地或向地主租地的成本。具体到中国，扮演这两个角色的就是房地产商和“代表国家出租土地”的各地政府。基于此，交换价值迅速地主导了整个房地产市场，而其使用价值在高不可攀的房价面前，更像是一种微不足
这个问题我说过很多很多了，甚至从2015年就开始说了。有些话事前说有意义，事后说就是马后炮。不过很遗憾的是，有很多应该事前说的话最后都因“违规”而无法查看。 比如2015年这篇，正是在房价高速上涨和泡沫化的一个关键节点上： 再比如2017年这篇，以日本和香港的历史为范本，指出当下房地产泡沫的风险，也被删了： 去年分析恒大问题，两连删： 分析经济这件事情真是费力不讨好，你事先预警，就可能就被扣上蛊惑人心的帽子，文章都给你删了；你事后分析，那就是马后炮，有什么意义呢？所以房地产市场的问题我真是小心翼翼不敢多说了。后来我学聪明了，我不分析宏观经济，我说微观的总可以了吧，我讲我自己为啥不打算买房，果然这篇就好好的。当然，聪明的读者已经能从我这篇讲个人体验的文章中看到宏观经济形势了。 本文再整理一下前几年文章中的要点内容，之前这些内容可能是“蛊惑人心”的，现在都变成了“马后炮”，所以这些马后炮的絮叨总不能再被删了吧。 一、我对于马克思主义经济学比较了解，西方经济学研究不深，所以我分析房地产市场的问题用的是马克思主义经济学方法论。一个最基本的出发点就是：当前房屋的交换价值（价格），远远远远高出了其使用价值。房屋的使用价值在哪里呢，比如为我们遮风避雨，提供建立家庭和生活的场所，保护我们的隐私和安全，是我们完成劳动力再生产（饮食和睡眠）的重要场所。那房屋的交换价值又如何呢，我们必须付出金钱购买或租下房子，这里货币作为一般等价物，衡量的就是房屋的交换价值。 曾几何时，在人类还有许多荒地的年代，人们凭借自身劳动建造房屋，这时土地是免费的，建筑的原材料取自于大自然，人们需要付出金钱购买的仅限于斧头、锯子、钉子、锤子等，房屋的交换价值可以忽略不计。在当今许多国家的贫民窟，房子就是以这种形式建立起来的，世界银行把这种贫民的居住方式称作“自力建屋”（self-help housing）。自羊吃人运动和西方殖民全球开始，基本上所有的土地都被完全私有化，这时房屋的“交换价值”就逐渐体现出来了，成为一种可交易的商品。 而房地产的进化远没有在“商品”止步，在当今市场经济发达的地区，房屋这种商品已经被严重的“投机化”。房屋的交换价值除了取决于基本的建造成本（工人和物料）外，还取决于另外两项因素：投机建造商希望赚取的利润，以及购买土地或向地主租地的成本。具体到中国，扮演这两个角色的就是房地产商和“代表国家出租土地”的各地政府。基于此，交换价值迅速地主导了整个房地产市场，而其使用价值在高不可攀的房价面前，更像是一种微不足道的附属产品。 二、高房价吸干了两代人的血——年轻人买房基本要靠父母支持首付，往往是父母甚至祖辈积攒了大半生的积蓄；同时也往往要贷款，这一贷就是二三十年，基本也透支了大半生的预期收入。甚至不仅仅是榨干了两代人，高房价和高房贷是最好的绝育手术，让年轻人们普遍丧失了养育下一代的动力——毕竟自己就活得这样辛苦了，还有什么勇气在迎接一个新生命来这个辛苦的世界上呢？ 三、房产税是一定要收的，没有任何理由不收。全世界各主要国家都有房产税以及财产税，我们发展到这阶段了也不能搞特殊。宪法里规定：我国以按劳分配为主体。那么劳动者的收入要交个人所得税，而且是累进制税率，最多超出的部分要交45%的税。而对于富人来说，股票交易、信托资产、公司避税，他们有一万种方法钻规则的漏洞，到头来一个高级打工仔的税可能比资本家交的还要多。 而具体到房地产资产，多年以来房地产升值了多少，有人为这些升值交税吗？也正因为此，大家都发现炒房划算。所以诚实劳动不如资本投机，这是一个很不好的风气，就算如此，国家也不应该鼓励。从我个人来说，我支持对高劳动收入群体适当减税，而对资产收入采取累进制税率，这是符合宪法按劳分配基本原则的。 四、土地价值决定了土地的利用，土地价值的变化是在一系列制度因素的参与下，“由特定的权力关系决定的”。大卫·哈维将土地看作“纯粹的金融资产”，而土地一旦被视为金融资产，便与股票、政府债券等投资对象一样，成了虚拟资本的一种形式。这一变化也相应地改变了土地所有权或地租与资本积累的关系，毕竟，与马克思时代的土地关系不同，当今世界的房地产产业已经成为了支柱产业之一，除了与建筑业、制造业有着休戚相关的联系，还与金融行业剪不断理还乱，美国的次贷危机不就是房贷引发的么？用哈维的话来说就是：“将土地解放出来，使之隶属于生息资本的流通，并将土地市场、土地利用以及空间的竞争纳入资本的一般流通过程。哈维进一步指出： 房地产开发——特别是在大城市之内和城市周边，以及出口发展地区——似乎是另外一种有利手段，借以将大多数财富集中到少数人手中。由于农民并不拥有土地，他们很可能就一无所有，土地转而为城市牟利所用，导致农民在农村无计谋生，被迫离开土地加入劳动力市场。提供给农民的补助通常仅仅相当于土地价值的一小部分，而土地则被政府官员卖给地产开发商。 五、从宏观的城市经济来看，城市开发的要点就是摊大饼，把城市越摊越大，把居民从市区赶到郊区去。如马克思所说的：“随着财富的增长而实行的城市‘改良’是通过下列方法进行的：拆除建筑低劣的房屋，建造供银行和百货商店等等用的高楼大厦，为交易往来和豪华马车而加宽街道，修建铁轨马车路等等；这种改良明目张胆地把贫民赶到越来越坏、越来越挤的角落里去。……房屋投机分子开采贫民这个矿山比当年开采波托西矿山花的钱还要少，赚的钱还要多。”（《马克思恩格斯全集23卷》） 而把居民赶到郊区，又为开发郊区的土地提供了机会。再引用列宁一段话：“拿发展得特别快的大城市近郊的土地来做投机生意，也是金融资本的一种特别盈利的业务。在这方面，银行的垄断同地租的垄断、也同交通运输业的垄断结合起来了，因为地价的上涨，以及土地能不能有利地分块出售等等，首先取决于同市中心的交通是否方便，而掌握交通运输业的，是通过参与制和分配经理职务同这些银行联系起来的大公司。” 所以在开发郊区的过程中，建设密集的交通网络是一项必需的先行措施。对于现在的城市，就是地铁修到哪里，房价涨到哪里。为什么各地有那么大的兴趣搞城市“摊大饼式的建设”，而不是对一个地方进行小而精的规划，提高本地居民的生活质量，因为摊大饼这正反里外的全是巨额的GDP啊，全是资本在流动中的增值啊。 恩格斯有一部著作《论住宅问题》，在书中恩格斯指出，一切历史时代的被剥削者,几乎都无例外地遭受到住宅缺乏的威胁。在资本主义时代，工人阶级本来已经很恶劣的居住条件，因人口大量涌进城市而更加恶化，不仅房租大幅度地提高，甚至难于找到住所，这不仅伤害了工人，也打击了小资产阶级。最后恩格斯在这部著作中，把工人阶级的一切要求，包括解决住宅问题的要求同无产阶级革命和消灭私有制联系在一起。再来看看马克思是如何讲19世纪英国伦敦的住宅问题吧： 在伦敦，几乎没有一所房产不寄生着无数的“中间人”。伦敦的地价总是大大高于土地的年收入，因为每个买地的人都抱着投机的目的，指望迟早会按审定价格（即征用时由陪审员确定的价格）再把地抛售出去，或者会由于靠近某个大企业而能诈取异常高的价钱。结果是，买卖快到期的租约成了一项经常的交易。 ……每家一间，往往还要再收房客。这样一来，居民就都被塞到不是专为他们盖的、完全不适合他们住的房子里，周围的环境的确会使成年人堕落，使儿童毁灭…… 毫无疑问，伤寒病持续和蔓延的原因，是人们住得过于拥挤和住房肮脏不堪。工人常住的房子都在偏街陋巷和大院里。从光线、空气、空间、清洁各方面来说，简直是不完善和不卫生的真正典型，是任何一个文明国家的耻辱。男人、妇女、儿童夜晚混睡在一起。男人们上日班和上夜班的你来我往，川流不息，以致床铺难得有变冷的时候。这些住房供水不良，厕所更坏，肮脏，不通风，成了传染病的发源地。 六、房地产是如何绑架实体经济的，以香港为例：香港的经济活力被地产资本所吞噬，而香港年轻人绝大多数劳动成果，都通过极高的房价被地产资本家变相剥削了。香港如野兽般的房地产业——它死死的扼住了香港经济的喉咙，榨干了香港经济前进的动力。 房地产行业已经牢牢地绑架了香港经济与政治的方方面面：回归前，香港房地产以及关联行业增加值占香港GDP的份额在40%以上，整个区域经济活动几乎围绕着房地产业而转。房地产投资占固定资产总投资60% 以上，同时政府的财政收入也主要依靠土地收入以及其他房地产相关税收。债券市场中房地产股占港股总市值1／3，股票和房地产价格呈现“荣辱与共”的现象。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的 30％以上。香港四大家族——李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四家，全部以地产发家。 与之相对应的，则是野蛮地产业下香港人民严重受损的生活幸福指数：香港平均房价为家庭年收入中位数的 12.6倍，居世界首位。截至2011年，47.7%的香港市民因无力购买私人住宅，居住在公屋(政府廉租房)或居屋（政府限价房）内。而其人均住房面积仅有12.8 平方米。 高房价严重损害着香港的经济活力，曾经转口贸易中心的经济红利完全流入了房地产市场，而在全球贸易不景气、中国对外交流出口遍地开花的当今，香港经济转型乏力，陷入了全面的困境。很简单，我是资本家，投资地产业回报率最高，我肯定不会冒着风险去投资新兴产业；我是一个普通人，我会去创业吗？我们活下去就已经竭尽全力了。 土地成了香港几大地产商发家的基础，地产上的巨大收益，使得他们将触角伸向其他领域。以至于形成今天香港几大家族企业，控制香港几乎所有公用领域的局面。电力公司、水务公司、煤气公司，几乎都在这些地产商的控制之下。香港的经济被认为已经严重的卡特尔化——即几家大的垄断财阀掌控经济的方方面面，享受经济发展的成果，而普通人民只能在温饱线挣扎。 回归二十年以来，以购买力平价计算的人均国内生产总值来衡量，香港从7000美元增长至如今的38000美元，翻了五倍有余，成为了世界上最富裕的七个经济体之一。然而普通人民的生活质量却丝毫看不出如何“翻了五倍”：根据2016年乐施会报告，香港700万人口中，贫困人口为117万人，贫困率高达17.6%。香港最贫穷10%家庭平均月收入，从2001年的2590美元下降至2011年的2170美元，十年间下降了16%。而这十年间，香港薪酬最高10%的人群收入增长率高达60%；1997年，李嘉诚资产70亿美元左右，2014年，李嘉诚个人资产310亿美元，增长442%，而李嘉诚近十年来数次“分家”，子女继承了其许多产业，李嘉诚家族资产，被认为超过1000亿美元。 据2016年瑞士信贷统计，香港人口中10%的富有人群控制着77.5%的财富，比十年前高出了近10%。基尼系数从1997年的0.518攀升到了2016年的0.539，位居发达经济体之首。香港连续五年蝉联全球住宅楼价最难负担城市，楼价入息比率为17倍，远超第二位温哥华的10.6倍。 一方面香港经济活力受损，兴新产业几无发展，上升渠道几乎被堵死；另一方面，香港人民亲身体会严重的贫富差距，仰望着高不可及的房价，这种不满情绪日积月累，成为骆驼背上愈来愈重的稻草堆。 七、过去二十年中，地方经济发展高度依赖“土地经济”。我国城市开发模式，土地是核心资源，城投公司和地方融资平台是平地起高楼，政府对他们的支持就是两点：土地和税收优惠政策。所以土地就是最初城投公司们的最核心资产，他们拿着这些才能去银行贷款，逐渐走上正轨。这些土地价格一跌，城投公司是不是要倒？更可怕的是，背后那么多银行，坏账风险怎么办？还不是国家给兜底。 正是“国家给兜底”这五个字，给了房地产市场无穷的信心，他们知道城投公司不能倒，银行更不可能倒，所以房价不可能下跌。说白了这就是一个市场信心的问题，当消费者、银行、地产商、地方政府都不认为房价会下跌，那房价就不会下跌。所以大家可以看到这一模式的影响有多深远，土地把市场上的诸多企业、银行、地方政府牢牢绑在了一起，这也是当前房价根深蒂固的原因。所以说想要改变房价问题，就要对地方发展模式进行深入而颠覆性的改革。 八、这是我2017年的一篇文章 《用数据说话，2016年中国经济是好是坏？》，引用的是当年《经济蓝皮书》的数据分析：从2015年开始，整体经济逐渐浮现的债务风险主要来自以下四个方面：第一，关注类贷款中应纳入未纳入不良的贷款，展期类贷款，通过过桥、借新还旧等方式维系的贷款可能逐步暴露。第二，是随着去产能、降杠杆的实质性推进，产能过剩行业的大型国企、众多的小微企业和民营企业，将会出现加速重组或淘汰，导致相关企业贷款转为不良贷款。 第三点就与房地产企业相关：近期一、二线城市的房地产市场加速赶顶，部分房价上涨幅度较大的城市出台房地产调控政策，未来销售增速将放缓，房地产企业尤其是三、四线城市的房地产企业资金链紧张，导致房地产贷款出现不良。如果房价上涨预期逆转，个人住房贷款出现违约的局面也会显现，在08年房地产价格下跌时部分地方就曾经出现弃房违约的现象。第四，商业银行将多数的信贷资源投向政府类贷款，尽管有地方政府信用作为担保，但未来地方政府财政收支矛盾日益加剧，一旦地方财政难以救助出险的平台企业，政府类贷款将显现风险。 九、不要忘了银行。2019年上海陆家嘴论坛，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清指出：“一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资风险行为。房子是用来住的，不是用来炒的，历史证明，过度依赖房地产实现和维持国家经济增长，最终都要付出沉重的代价。完全靠投资、投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实走错了方向。” 注意郭树清主席的职位，他这话明显不是对房地产企业说的，而是对金融机构——尤其是银行说的。房地产企业的发展壮大、天价地王的出现、楼市泡沫的兴起，都离不开银行的放贷。而郭树清主席的发言其实是特意强调了一遍国家去杠杆、解决经济脱实向虚问题在金融房地产领域的延伸。至少这段发言可以透露给我们一个信息：房地产企业拿到贷款，再也不会像之前那样容易了。 银行这个角色非常特殊，经常赚了最多的钱，却躲在幕后不会获得过多的关注。房价高涨的时候，大家知道骂地产商，却不知道骂金融资本。银行其实是最完美“闷声发大财”的典范。土地财政、银行、地产商就是“铁三角”，银行放贷往往是地产商拿到“天价地王”的关键；而且银行不光给地产商贷，还给买房的消费者贷，一边贷款给建房的，一边贷款给买房的，地价越高房价就越高利息就越高，赚钱两开花。更厉害的是还能装出一副人畜无害的样子——就这放给你贷款你还得感谢人家呢，银行其实是最完美“闷声发大财”的典范。 房地产集团的膨胀，银行输血是关键。国家为了调控房价，严格限制了银行对房企的贷款。然而上有政策下有对策，银行可以不要存款了，推出年化5%的理财，老百姓出于对银行的信任（主要是信任政府），自然对这样高收益的理财产品趋之若鹜。银行再把这些理财的钱交给中介资管公司打理，这些往往是大银行傀儡的公司再去购买房地产企业的有价证券。相当于银行没有吸收存款，房企没有贷款，但是钱还是兜兜转转到了他们兜里。此时此刻，恰如彼时彼刻。 银行收集储户的钱发行理财，不经过银行本身，而是通过第三方金融公司操作，这种行为叫做“影子银行”。影子银行是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系（包括各类相关机构和业务活动）。影子银行引发系统性风险的因素主要包括四个方面：期限错配、流动性转换、信用转换和高杠杆。 国家限制了商业银行对于房地产企业的贷款，但是银行依然想在地产投机中分得一杯羹，所以就通过“影子银行”进行操作，而这其中不可避免的进行了高杠杆，增加了整体经济的系统性风险。开始银行通过信托公司把钱注入给房地产企业，这有个名词叫做“银信合作”。国家一看不行你这是瞎操作，马上对“银信合作”出台了非常严格的限制，结果银行把钱委托给券商的资管计划，券商再把这笔钱交给信托公司，信托再去借钱给房企，这叫做“银证信合作”。钱每倒一次手，都会增加一笔杠杆，中间商都会白赚一笔“手续费”。金融机构闷声发大财，结构性风险转移给了消费者和整体经济。 “影子银行”最大的危害还在于信用转换，老百姓买银行的理财产品是出于对银行的天然信任，这种信任不是来源于银行如何，而是对于政府的信任，老百姓都认为政府会给银行兜底，不会让大家的储蓄凭空蒸发。但银行在消费这种信任，模糊银行发行的理财与银行存款之间的关系：讲道理，我要是知道你银行在搞什么“银证信合作”，我为啥不直接去买证券公司的产品呢，中间还省了你一道手续费；我要知道你最后直接把钱给了地产公司，我还不如直接买地产商的股票和债权的，这二者好歹还能在市场上买卖，你理财产品买了就等着暴雷呗。 十、根据2009年4月上海易居房地产研究院发布的《全国商品房空置研究》显示，2008年，北京、上海等中心城市的空置率接近20%。近年来关于房屋空置率的数据是西南财经大学2013年的调研，与08年的数据类似：全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中上海18.5%、北京19.5%。可以看到，即便是在“刚需”迫切的一线城市，金融投机性的空置房依然有近五分之一的比率。值得注意的是，在美国次贷危机之前，美国的房屋空置率仅为3%。 2017年，大卫·哈维在南京大学发表了关于中国房地产市场的演讲，他说道：“房地产成了21世纪以来中国经济增长的基础，从1980年以来，中国的房产量增长了300%。从2012年以来，中国生产的水泥混凝土量已经超过了美国自1900年以来的生产量。……最近30年，房屋已经成为一种投机手段和投机目标。中国越来越趋向于采用资本运作模式——金融危机之时，中国政府向市场投入大量货币救市，在2008-2009年，中国对美国的出口下降，中国出口部门大约损失了近3000万个工作岗位。但是中国在2008-2010年创造出大约3400万个工作岗位，但消费市场并没有因此而活跃，房地产市场反而越来越容易出现投机热潮和资产泡沫。除了拥有资产或大量货币的炒房者，受惠于房产繁荣的还有建筑商、金融业者，还包括房屋中介、房贷放款人员等。房产商在投资生产时，有1%的房产是为投机者生产的。2007-2008年，在中国采取了量化宽松货币政策救市后，大量货币以虚拟资本形式涌入房地产市场，中国的基础设施建设和房地产行业规模迅速扩张，由于投机活动的利息收入和报酬高，货币资本主义不断发展，房价不断上涨，但工人的收入仍然是工资所得部分。房屋的使用价值和交换价值形成一种对立关系，加剧了社会矛盾，甚至会造成一场危机。在纽约，1%的顶层纳税者3天内所得收入可以超过多数纽约居民一年的所得收入。在中国，顶层的10%得到全国60%左右的所得。纽约和中国的不平等程度在快速恶化。” 十一、M2连年增加没有引发恶性通货膨胀，因为房地产市场吸收了大量的资本。 土地等资产货币化对货币需求的影响是巨大的，体现在土地从划拨无价变有价，房屋从公房无价变有价。房地产具有抵押特性，其信用创造能力比一般商品、劳动要素高，房地产对货币的需求影响着货币供给。上表可以看出，房地产开发贷款和居民个人贷款余额占M2的比重持续上升，而且增长速度高于M2的增长速度，这里未包含其他非标和土地购入款等项目，从2003年启动到2016年已经占到货币需求的15%的水平。 十二、要准确理解“房住不炒”这四个字：你要买房是为什么买？你想要住，那你就放心买么，国家都为你背书了。你如果就一套房子想要“住”，房产税大头也落不到你的头上；但你想要“炒”，渴望通过房产投机实现资产大涨甚至一夜暴富，那趁早洗洗睡吧，投机失败愿赌服输，并不值得同情。但是，现在很多地区房地产市场出现波动，出现规模性的烂尾楼现象，老百姓辛苦积蓄用来“住”的房子受到了影响，这个问题不能不被重视。 你恒大高管吃香的喝辣的，转移了多少财富去国外，据说许家印家族信托就有六百多亿规模，现在拍拍屁股不管了是不是不合适？ 你银行躲在后面就是个不粘锅，房子间不建的好都不妨碍你收贷款，保障金用到哪去了都不知道，现在拍拍屁股不管了是不是不合适？ 地方财政吃了多少年地产红利，编制人员年年涨的年终奖、防暑费、精神文明奖不能不说没有土地市场兴旺的功劳，城投平台攻城略地发债券，靠的就是土地优质资产的抵押，现在拍拍屁股不管了是不是不合适？
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