重庆楼市稳了!
来自重庆市住房城乡建委的消息,十四五期间,重庆将筹建保障性租赁住房40万套(间)。
这些面积不超过70㎡的小户型,租金低于同地段同品质市场租房的保障性租赁住房,不仅仅是重大的民生工程,而是重庆楼市的“稳定器”,将有效的调节楼市阶段性出现的“地价高、房价高”等问题。
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近轨道、近商圈、租金低
重庆保障性租赁住房“抢”客
“未来1、2年,我都不会买房了。”S姐一位来重庆工作了1年多的朋友小谢说道。
小谢在光电园上班,现在租住在大庆村的庆融公寓,早上走10分钟到5号线大石坝站,坐3站到幸福广场下车,走3分钟到办公室。晚上下班,又坐轻轨回到大石坝,下了轻轨就是东原社区的悦荟商业中心,不管是吃饭,还是买东西都十分方便。
(大庆村建融公寓)
“但是想要在这样又有轻轨、又有商业的小区买一套房子,并不便宜。”小谢说道,以大石坝为例,像东原D7这样近10年的小区,一套70㎡左右的二手房要140多万,“因为房龄老,评估价不高,首付可能要6、70万,月供要4千块,太贵了。”
小谢能负担的首付3、40万元、月供3千左右,只能到偏远的龙兴、巴南等板块,“上下班太不方便,还不一定有轻轨,生活配套什么都不方便,还不如继续租房住。”
毕竟现在小谢租住的建融公寓,每个月租金只要1400元,轻轨、商业什么都有,到主城各个板块都比较近。
(保障性公寓内部配套完善)
实际上,包括建融公寓、渝地辰寓等在内的重庆保障性租赁住房,都有一个最大的优势——围绕轨道站点、学区、商区、园区“一点三区”布点布局。
除了地段的优势,这些保障性公寓在房内配备了智能门锁,空调、电视、冰箱、洗衣机等家具家电一应俱全;在公共服务区,还设置了青年社区图书馆、青年乐淘吧、互联网会客厅等,满足住户的文化社交需求。
在租金上保障性公寓也有优势——整体略低于周边同地段同品质项目平均租金。以大庆村建融公寓为例,单间配套月租金在1400元/月,而东原D8公馆同样户型的公寓,月租在1600元/月。
目前,这些有轨道、有商业、相对低租金的保障性租赁住房,多分布在照母山、大竹林、汽博、大石坝、大学城等热门就业板块,这使得一部分习惯了便利、核心生活的青年人、新重庆人,更宁愿租房,而不是在买一套既不便利又相对偏远的刚需高层。
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控地价、控房价
新出让土地加入配建租赁房要求
保障性租赁住房,如何能稳定地价?
作为全国最先试点保障性租赁住房的城市,重庆从2019年开始推进保障性租赁住房,包括新建、改建以及盘活存量房屋用作租赁住房的项目。
目前重庆已有约4万套保障性租赁住房,大部分是改建、盘活的存量房,新建并不算多。然而未来5年,将打造40万套保障性租赁住房,新建将是其中重要渠道之一,这就意味着未来出让土地时,将加大竞拍企业对配建保障性租赁住房的配建要求。
(二批次土拍中,对地块有租赁住房的配建要求)
以今年第二次集中土拍为例,推出的42宗地中,有17宗要求配有租赁住房,在出让宗地数的占比高达40%。其中要求配建租赁住宅用地比例为20%-40%的地块共有5宗;比例15%-16%的地块5宗;比例在5%-10%的地块有3宗。
除了直接要求的配比要求,在竞拍中也有相应的要求——当地块竞价达到最高限价后,竞拍企业需要竞自持租赁住房的比例。
这些配建要求,都直接影响了开发商的利润。这些额外的条件,也使得二批次土拍的地价溢价率直接“断崖式”下降。
或许有人说,那开发商的拍地热情也降下来了,直接不参与了。开发商要生存,终归是要拍地的,当配建租保障性租赁房成为土地出让的必备条件之一,开发商慢慢也就习惯了。
当土地溢价率下降,房价自然而然也得到有效控制。从9月土地以来,不管是一手房价,还是二手房价,都逐渐回到正常水位,同时整个重庆楼市的热度,也有所降温,购房群体更加理性,回到“房住不炒”的状态。
(二批次土拍后重庆楼市重回理性,图源:铭腾机构)
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投资需谨慎
核心板块与重点学区是唯二选择
对于普通人来说,房地产合理的租金收益、稳定的增值前景,是他们理想的投资品。
但是未来5年40万套保障性租赁住房投入重庆市场,带来的不仅仅是地价稳,房价稳,还有普通人的投资机会。
毕竟楼市稳定,房价上涨空间就有限,这是“房住不炒”的大原则。同时地段普通、配套一般的房产,连出租的机会都会被保障性租赁住房“抢走”,对于投资人来说,没有收益还有负担银行利息,真的就变成了“负资产”!
所以对于普通购房者来说,如果是以投资为目的买房,必须十分谨慎,特别是新兴区域低门槛的资产,看上去首付不高,月供可控,但未来租不出去,也卖不出价,甚至出售困难,才是真正的风险。
(稳定的重点学区房是不错的投资方向)
相对来说,核心地段因为可出让土地逐渐减少,新盘有限,再加上较完善的商业、交通配套,反而是一个不错的选择。(但是要考虑到房龄因素)。
而重点学区房是S姐建议的另一个方向,毕竟双减及教改的持续,优质的中小学资源将会持续受到家长们的追捧,重点学区房以及陪读房都是值得考虑的方向。