6月15日，国家统计局发布的5月全国房地产行业数据显示，房企拿地意愿仍不高，今年1-5月土地购置面积同比下降45.7%。而从5月的土地市场来看，重点城市迎来集中供地，广州、苏州首轮集中土拍收官，厦门、福州及北京开启第二轮集中土拍。因此，全国土地市场成交规模环比上升，但同比不及去年同期，整体溢价率走低，流拍不断出现。
在房地产市场恢复不及预期、企业资金面改善不明显等因素影响下，业内人士认为，土地市场供给端表现仍偏弱，但是可以看到土地市场正努力走出低点，表现为民企也开始参与拿地，5月房企购地面积环比有所改善。而随着市场活跃度的提升，6月土地市场或逐渐修复。
前5个月全国土地购置面积、成交额同比下降
据国家统计局发布的5月全国房地产行业数据显示，今年1-5月，土地购置面积同比下降45.7%；土地成交额1389亿元，同比下降28.1%；项目新开工降幅进一步扩大到-30.6%。
与此同时，全国房地产开发投资创下2020年4月以来新低，为5.21万亿元，同比下降4.0%，增速连续2个月负增长。
对此，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，从供给端来看，房企目前的积极性不高，存在一定的压力。今年1-5月的土地购置、施工面积、新开工面积、竣工面积均呈现不同幅度的下滑，可见当下房企补库存的动力不足。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也表示，在房地产市场恢复不及预期、企业资金面改善不明显等因素的影响下，土地市场表现仍偏弱。
而在同策研究院研究总监宋红卫看来，今年1-5月土地购置面积的下降除了受到调控政策及行业趋势的影响以外，还受到疫情、集中供地推迟等众多因素的综合影响。
“虽然房企土地购置面积同比增速属于历史冰点数据，但从单月来看，今年5月房企购地面积数据相比4月所有增长，说明当前土地市场也正努力走出低点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。
值得关注的是，5月，重点城市集中土拍，广州、苏州等多个城市首轮集中土拍收官，厦门、福州及北京也相继开启第二轮集中土拍。在此影响下，全国土地市场成交规模环比上升，但从同比来看，仍显著不及去年同期。
土地溢价走低，底价成交成主流
从5月土地市场来看，土地底价成交成为各城市的主旋律。以5月成交总价TOP10地块来看，10宗地块中仅有苏州园区湖东CBD的纯宅地溢价成交，其余地块全部底价出让。
此外，楼面价和溢价率也是衡量土地市场热度的指标之一。据中指研究数据显示，5月，全国300个城市土地成交楼面均价为6891元/平方米，环比下跌3.48%，同比下跌16.46%。
另据同策研究院统计数据显示，5月，一线城市宅地成交溢价率下降至3.23%；二线城市宅地成交溢价率下降至2.75%；三、四、五线城市溢价微降至3.54%。从溢价率来看，一线城市溢价率大幅下降，广州和北京土拍的多数地块由国企、央企以底价获得。除苏州外，绝大多数二线城市的土拍市场出现下行，多宗地块遭遇流拍。相比之下，三、四、五线城市溢价率则保持平稳的趋势，土地市场缓慢回暖。
从土地流拍情况来看，5月重点监测城市的流拍率较4月出现上升。对此，克而瑞分析认为，集中土拍的二线城市仍是5月流拍主力，济南、南昌、成都等城市均有土地流拍。尤其是济南，虽然保证金下调至20%，延长了土地价款付款周期，地方城投也托底了较多地块，但主城区出让的30宗涉宅用地中，最终只成交了16宗，其余地块均为提前撤牌或流拍。未在集中土拍之列的部分城市也出现了撤牌或流拍，比如南昌，原计划于5月内成交的26宗地块中，最终只成交17宗地块，超过三成的地块遭遇撤牌。
民企入场，土地市场或将小幅复苏
从各个重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企、国企仍是主力。绿城中国、中海地产、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央企、国企参与热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企、国企，这与稳健型国企的资金状况相对较好有直接关系。
值得关注的是，目前，民营房企在拿地上表现较前期有所提升。其中，在北京第二批集中供地中，有龙湖及懋源两家民企拿地。而在广州的首轮集中供地中，沉寂多时的民企也再次出场，其中大华集团和兰园控股分别拿下1宗地块，而竞争最为激烈的白云地块也有民企出价，显示出民企投资的信心正在缓慢恢复。
综合来看，尽管多个城市相继放松调控，降低土地出让门槛，放松住宅开发中的资金监管，民企融资端也有所回暖。但是因楼市成交尚未恢复，大部分企业流动性仍旧吃紧，在消费者信心回暖信号尚未明确的情况下，企业拿地态度依旧谨慎。因此，克而瑞分析认为，重点城市集中土拍热度也因此普遍维持在较低水平。在接下来的第二、三轮土拍中，政策面仍需进一步引导行业信心恢复。
从短期来看，陈文静表示，随着热点城市的房地产市场活跃度提升，房企对这部分城市的开工和投资意愿或逐渐好转，进而带动全国供给端逐渐修复。但在偿债压力下，企业资金面未明显改善，仍将影响拿地、新开工和投资力度。
“随着这一轮房屋销售市场的刺激，以及购地市场营商环境的优化，土地市场后续有小幅复苏的可能。”严跃进如是说。
对于土地市场的走势，宋红卫表示，6月，随着全国疫情基本得到控制及复工复产的节奏加快，各地土拍节奏也在加快，比如上海在6月1日开启首轮土拍，斩获835亿元。6月还有多个城市开启了第二轮集中土拍。而土拍市场逐步恢复，将会进一步改善房地产投资的指标。
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骗股民钱圈钱 虚拟资本末日征兆 房地产烂尾楼 '十四五'雷区你的房租涨了吗？
近日，有网友在社交平台反馈，上海解封后房租普涨，有租客在租住或续约时遭遇房东千元提价，一时间“房东开口要价涨千元”、“上海房租大涨逼走租客”成为热搜话题，那么目前的真实情况如何呢？
短期成交暴涨：半个月开单抵得上平时一个半月
据澎湃新闻了解，伴随着疫情的好转，上海积压的租房需求确实得到释放。按照太平洋房屋提供的数据，截至6月14日，上海各区租赁市场成交量最高可达往常的2.7倍，解封后房产租赁需求反弹。不过，租房成交量虽在高位运行，但整体租金价格却相对平稳。
图片来源：太平洋房屋
以浦东世博板块为例，一名太平洋房屋的周姓经理介绍，从6月份上半个月的情况看，短期租赁需求确实有所提升，但是价格相对比较平稳。
据了解，周经理所在的世博板块共有4家门店，6月上半个月，4家门店共开出租赁单50单，平均每家门店开了12单左右。“50单的单量已经超过了平时一个月的数量，普通1个月我们大概能开上30余单。”
需求量之所以上涨主要来源于两个方面。“6月份是高校毕业季，一直以来都是租赁需求增长的月份；另一方面，主要是3月至5月疫情期间租赁需求的集中释放。疫情后，部分就业的上班族想要改善租住条件的想法比较强烈，更加倾向于去租一室一厅，或者整租，因此换房需求也有所增加。”周经理说。
不过，租赁需求的集中上升或不可持续。周经理坦言，上半个月只是需求量的集中释放，后续市场也会逐渐趋于平稳。
租金平稳：总体和去年持平
从价格上看，房源的价格涨幅相对稳定。“疫情期间，一些房源没人看，没人问，房东的心态也会受影响，疫情结束后，有租住需求的就很快签约了。”据周经理介绍，整体上价格还是没有太大的变动，但也有部分靠近地铁口、装修比较好的房源有所提价，比如一套2房6000元/月的房源，目前挂牌价是6500元/月～7000元/月。
同样，位于浦东潍坊板块的一名上海链家中介人员反馈，租赁住房主要是需求量的上涨，价格上并没有很明显的变化。该中介人员表示，“挂牌价主要看房屋的具体位置、楼层、装修，价格有高有低的。总体上价格是和去年持平的，略微有一些上涨。”
从受访的中介门店来看，各区域各板块的租赁房源租金表现不一。也有板块中介人员称，受租赁需求上涨， 部分房东新挂牌房源开始提价。
图片来源：太平洋房屋
位于普陀区中环百联商圈的一名刘姓经纪人向澎湃新闻介绍，“价格主要是受供需情况变动，疫情结束后，租房的客户量比较大，一些房东的心态开始变好，开始上调新增房源的挂牌价”。据悉，自解封后，该经纪人所在商圈的中介门店共成交107单租赁房源。
据介绍，目前，上述中环百联商圈内40平方米左右的一房一厅房源此前挂牌价在3700元/月～4200元/月，目前挂牌价普遍上调500元～800元；两室房源此前挂牌价在5000元/月～6000元/月，疫情后，新增房源挂牌价均上涨超过10%。
值得一提的一个细节是，在经历此轮租赁需求上涨前，上述经纪人其实还在为客户的退租事宜和房东协商。该经纪人表示，在3月至5月疫情期间，其所在公司一直有开展线上看房、线上签约的业务。但是5月份，不少已经看好房子、签好约的客户选择解约。“不少客户受疫情以及工作变动等影响，选择疫情后回老家或者其他城市发展了。差不多有5%的客户在5月份解约了，我们就和房东商量和平解约，房东也比较理解。”
上海链家首席分析师杨雨蕾指出，自6月份恢复房地产交易以来，租赁市场恢复较快。根据链家数据，截至6月12日，6月租赁成交面积已恢复至去年6月单月成交面积的六成，说明积压的租赁需求得到快速释放，预计6月整体成交面积会超过去年同期。
杨雨蕾称，租金方面，并未出现上涨的情况，目前维持在87元/平方米左右，和一季度持平，也延续了去年底以来整体平稳的市场行情。从链家门店的成交情况来看，也未明显感受到因租客离开上海导致租赁需求下降的情况，反而是因为疫情期间被积压的租赁需求正快速有序的释放，租赁需求较为旺盛。从各区域的成交情况来看，租赁成交套数较高的区域为浦东、闵行、宝山和徐汇等，浦东租赁较活跃的板块主要为北蔡、杨思前滩、金桥等，闵行主要在莘庄、古美等，宝山主要在顾村，徐汇主要在徐家汇。
房东主动免了一个月房租
那么个人房东在疫情后是否出现大涨房租的现象呢？
相比较网上传出的房东大涨房租逼走租客的情况，在澎湃新闻采访的几位受访者中，暂未出现明显的租金上涨情况。
栾小姐在一家互联网公司上班，其于今年3月中旬刚换租，目前租住在上海长乐路富民路附近。
“我没有遇到房东涨租的情况，反而疫情期间，房东还给我免了一个月房租。”栾小姐说，“如果不是房东给我免租的话，我很可能直接退租了，因为我看中介朋友圈发的房源很多，价格也不贵，我们这里挺多外国人退租的。”在栾小姐看来，租金大涨只是中介吆喝的手段，其预判，她所租住的区域房租不会涨。
秦先生则租住在静安寺附近。在去年经历了长租公寓自如涨价后，他还是选择搬回原来租住的房子里。“这里的房东我之前就认识，所以给我的价格也是比较划算的，每个月3500元左右，最近也没提起涨租的情况。”
多位受访租客向记者反馈，目前并未收到房东突然要求涨价的消息。
在业内人士看来，由于租客签约时间不一致，因此续约涨价的情况不太会集中出现。同时，也可以看到因为受疫情影响，不少房东给租客免租金、缓缴房租的情况。
不过，租金上涨的情况也确实存在。胡小姐在一家金融机构上班，其目前在上海江苏路附近租住一套88平方米的房子，且已入住了三年。据了解，她和房东是一年一签约，下一次续签是今年的8月，因此目前还未遇到房东要求涨价的情况。不过，据胡小姐回忆，其第一年的租金是9000元/月，第二年因为疫情房东将租金降到了8800元/月；今年是第三年，租金从8800涨到9500元/月。
“虽然租金价格上涨了，但我是理解的，因为我们这幢楼和我一样的户型，外面已经租到14000元/月了。”胡小姐说。
胡小姐的感受是，上海租金上涨并非此轮疫情之后才有所变动，“去年开始，上海的租金就有所上涨，特别是市中心的房源，涨幅比较明显。其朋友租住的位于黄浦、徐汇的房源普遍租金上调10%～20%。”
或是高租金的缘故，或是疫情后的换租需求，胡小姐租住的小区也出现了一波退租的现象。据该小区保安人员介绍，疫情后，光小区里其中一幢楼的退租户数已达20多户。
也有中介人员反映，有房东人在老家，其在上海的房源在疫情期间租客选择退租而空关至今，所以想降价急租。
不过，中介人员反馈，这样的情况相对比较少，疫情结束后，积压的租房需求集中式爆发，因此目前的总体情况是客户多房源少，“但也要看具体的区域，各个区域的租房需求也不一样”。
对于集中式公寓来说，受疫情影响，部分房源的出租率有所下行，不少机构正推出优惠活动招揽客户。
以魔方公寓为例，魔方公寓内部人士指出，“虽然上海此前受疫情影响，但是，目前我们看了一下全国毕业季参与情况，上海这边的参与人数还是最多的，所以疫情只是压抑了需求，经济复苏后这些需求马上反弹。今年价格上没有大的变动，也推出了一些优惠。针对毕业生人群，今年不仅不要押金，而且签一年还能再赠送30天。”
太平洋房屋行业研究部首席分析师赵煜堃指出，从市场整体来看，租金价格确实存在波动，但短期租金变化不大。相比于往年春夏季租金上涨幅度来看，今年的涨幅并不算“明显”，有涨有跌、整体平均才是当下市场最真实的状态。
凤凰网《风暴眼》出品
文：吕银玲 编辑：刘培
核心提示：
1.6月17日，中原银行股份有限公司副董事长魏杰涉嫌严重违纪违法被查，这已是一年内该行被查的第二位高管。凤凰网《风暴眼》发现，中原银行隐秘股东与河南新财富集团存在千丝万缕的联系。而新财富集团正是近期多家爆雷的村镇银行背后大股东。
2.据凤凰网《风暴眼》不完全统计，吕奕及其新财富集团盘踞的银行高达30家。其中就包括中原银行于2013年吸收合并的驻马店银行，此外，中原银行于今年2月和4月吸收合并的洛阳银行和平顶山银行也与新财富集团关系密切。知情人士告诉凤凰网《风暴眼》，入股相关银行的新财富关联公司，“背后的吕老板很有势力”。
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据河南省纪委监委官网6月17日消息，中原银行股份有限公司副董事长魏杰涉嫌严重违纪违法，目前正接受河南省纪委监委纪律审查和监察调查。
中原银行继而公布，该行执行董事、副董事长魏杰由于个人原因，于2022年6月17日向该行董事会提交辞呈，辞去该行执行董事、副董事长、战略发展委员会委员、关联交易控制委员会委员及风险管理委员会委员的职务。
魏杰1963年8月出生，河南睢县人，1983年8月参加工作，1986年8月加入中国共产党，大学学历。2014年12月起，魏杰任中原银行行长助理；2018年1-7月，任中原银行党委委员、行长助理；2018年7月-2022年3月，任中原银行党委委员、副董事长；2022年3月以后任中原银行副董事长。
这不是中原银行第一个落马的高管。6月10日，中央纪委国家监委网站发布通报称，河南省纪委监委对河南投资集团有限公司原首席发展顾问窦荣兴严重违纪违法问题进行了立案审查调查，而窦荣兴正是中原银行的原董事长。
据报道，窦荣兴自2014年12月担任中原银行党委书记、董事长。2021年8月25日，由于工作调整，窦荣兴辞去中原银行执行董事、董事长及战略发展委员会主任委员的职务。紧接着，窦荣兴被撤销全国政协委员资格。
上述通报提到，窦荣兴丧失纪法底线，大搞权钱交易，利用职务便利为他人在获得贷款、企业经营、职务调整等方面谋利，并非法收受巨额财物；违规发放贷款，数额特别巨大。
近期河南银行可谓风波不断。4月18日，河南、安徽6家村镇银行爆雷，银保监会有关部门负责人表示，4家村镇银行股东——河南新财富集团投资控股有限公司（下称“新财富集团”）通过内外勾结、利用第三方平台以及资金掮客等吸收公众资金，涉嫌违法犯罪，公安机关已立案调查。
新财富集团的实际控制人为吕奕，其一生大多都在搞贷款。凤凰网《风暴眼》不完全统计，吕奕及其新财富集团盘踞的银行高达30家。值得注意的是，此次涉事的中原银行与备受关注的新财富集团也存在千丝万缕的联系。
中原银行是河南省首家省属地方法人银行，成立于2014年12月23日，总部设在中国河南省郑州市。2017年7月19日，中原银行在联交所主板挂牌上市。
凤凰网《风暴眼》发现，2013年12月10日，中原银行在成立之初曾合并十三家城市商业银行完成重组，其中一家为驻马店银行，其股东中有新财富集团的影子。
正是在重组前，即2013年6月30日，河南新财富集团的关联公司河南航天家电股份有限公司（下称“航天家电公司”）突击入股，出资4416万人民币，获得驻马店银行的5.6%股权。重组后，航天家电也借此成为中原银行的股东。
知情人士告诉凤凰网《风暴眼》，航天家电公司背后的吕老板很有势力，除了在开封拥有航天商场，还拥有兰尉高速以及五星级酒店、宾馆等。在公开资料中，开封市兰尉高速公路发展有限公司的实际控制人正是新财富集团的吕奕。
不过此后因为借贷合同纠纷，航天家电公司持有的中原银行7533.0484万股股权于2020年8月28日被河南兰考农商行申请冻结。
此外，今年2月和4月，中原银行正式吸收合并了洛阳银行和平顶山银行，承继及承接其全部资产、负债、业务、人员、合同及其他一切合法权利和义务。而这两家银行均与新财富集团关系密切。
兰尉高速曾是平顶山银行的持股股东。2018年年末，平顶山银行在2019年度同业存单发行计划中披露了变更后的“最大十名股东持股情况”。其中，第三大股东为开封市兰尉高速公路发展有限公司，持股占比8.12%。
除了兰尉高速，南阳市进财钢材经销有限公司也实际持有平顶山银行7160.0万股权。而进财钢材公司的法人正是新财富前高管张学生，因而也疑似新财富的关联公司。
知情人士告诉凤凰网《风暴眼》，平顶山银行高管与吕奕交好。公开资料中，2018年，平顶山银行原党委书记、董事长牛君彬因受贿5000余万元落马，被判执行有期徒刑12年，并处罚金300万元。
另一家吸收合并的洛阳银行，于2016年由河南海菱实业发展有限公司持股3.5%，而海菱实业的早期投资人、高管张磊曾担任新财富集团高管，目前是开封市兰尉高速公路发展有限公司通许服务区法人代表。
虽然村镇银行爆雷事件暂未波及更多农商行，但新财富集团带来的影响仍未消除。网上流传的一份文件显示，仅东南部一个省份就有受损储户25593人，涉及存款58113笔，金额共计20.43亿元。储户胡先生告诉凤凰网《风暴眼》，他从2020年7月开始通过度小满在禹州新民生村镇银行、上蔡惠民村镇银行和柘城黄淮村镇银行分别存入30万、30万和23万元，原本想着“鸡蛋不能放进同一个篮子里”，没想到其背后是同一个大股东。
凤凰网《风暴眼》曾报道过《一个失地的农民：失去了儿子 在河南银行里又失去了拿命换来的钱》，这些储户中有人已经没有劳动能力，唯一的储蓄是儿子去世时公司给的100万赔偿金，却在银行中离奇失踪；有人家里婆婆换肾急需用钱，但始终没有等到放款。
官方似乎对银行风险早有预警。早在2020年，为化解中小银行风险，河南就曾决定增资入股村镇银行。2021年9月，河南投资集团以间接入股形式补充40家农村信用社（含农商银行）资本，其中就包括河南村镇银行涉事的主角之一——许昌农商行。2022年上半年，中原银行吸收合并上述新财富入股的银行，也是为了再次化解金融风险。此次副董事长被查，具体原因尚未可知，河南银行的整治风暴或许刚刚开始。
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从小麦换房、大蒜换房，到西瓜换房、水蜜桃换房，从房企自己推出的促销活动，到政府官方发布的红头文件……最近楼市“超常规”奇招频频，但开展起来却并不顺利，屡遇“一日游”与“紧急撤回”。
资料图：市民从一楼盘前经过。 中新社记者 张云 摄
首付分期“一日游”
一座位于河南省西北部的小城济源，近来在房地产行业“出圈”了。
济源市房地产管理局官方微信号29日消息，河南省济源市人民政府办公室印发《关于济源市促进房地产平稳健康发展若干措施的通知》，其中提及的“鼓励房地产开发企业对首付分期收取”，使得济源市成为“全国首个官方允许首付分期城市”。
《通知》中具体的表述为：居民购买首套房的首付比例降为20%，鼓励房地产开发企业对首付分期收取，但最长不宜超过一年;在2023年5月31日前出现房贷断供现象的，可延期还本付息，且暂不纳入个人征信范围，最长可延期一年。
但在6月30日，济源市房地产管理局微信公众号删除了这则消息，房管局工作人员对于记者的咨询均表示“不清楚”。
中新财经记者联系到的一位济源市房地产中介表示，此前虽然没有官方文件出台，但首付分期其实已在市场上存在了一段时间，包括在河南省会郑州等，都会以此为噱头吸引购房者。“但如果是官方明面支持的话，肯定压力就很大了。”
据介绍，首付分期主要有两种实现方法：一种是开发商或开发商联系相关公司进行垫付，后按月偿还分期款与利息;另一种则是把评估价格做高，评估价格远超实际出售价格，以达“贷的越多，首付越低”。
但不可否认，两种途径都存在政策与法律风险。2018年，住建部曾会同六部门开展治理房地产市场乱象专项行动，其中就包括整治提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式。
资料图：城市一景。 王晓斌 摄
农作物“涌入”房地产被指变相降价
相比于官方对于新招奇招推出的谨慎，开发商们则显得更为大胆。比如小麦大蒜与瓜果梨桃或许没想到，自己有一天能在楼市实现身价翻好几番。
地产界的“河南一哥”建业地产成为了这一轮花式促销的开创者。6月20日前后，两份另类房企促销海报在网络流传：在河南省商丘市民权县的建业河畔洋房，可以“2元/斤，小麦换房”;在河南省开封市杞县的建业城，则可以“5元/斤，大蒜换房”。
22日，两处售楼处均向记者证实了活动的真实性，但当日晚间，“小麦换房”率先“刹车”，售楼处工作人员表示活动已于22日中午结束，后续是否会再有类似活动尚不可知。
“大蒜换房”同样也没能长久。23日，楼盘工作人员同样表示活动已叫停。该工作人员并不清楚活动停止的原因，只是猜测可能是最近的舆论压力比较大。
但两项农产品促销的“滑铁卢”并没有阻挡类似活动的脚步，反而引来新鲜水果的闪亮登场。
28日，南京新城控股某房地产项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”活动，活动时间自2022年6月28日至7月15日。但这项活动却有些“光打雷不下雨”，记者联系到的销售人员表示活动仍未开启，具体细节还需要商榷。
不等西瓜准备好，水蜜桃迫不及待亮相。29日，网传海报显示江苏无锡阳山一楼盘推出“水蜜桃我来收，您安家我助力”活动。即日起至8月31日，可以水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高抵扣10000斤，每套最高可抵18.8888万元。
该活动销售人员对媒体表示，这是公司推出的一项促销活动，相当于变相让利，并不要求果农用桃子来交割，只要来看房都能享受折扣价。记者致电楼盘时，销售人员同样不愿多谈活动细节，只是表示“优惠是有的，您看看什么时候方便尽快来售楼处详谈。”
“水蜜桃换房”的活动，水蜜桃却成了可有可无的“工具桃”。类似情况也发生在“大蒜换房”的活动中，也有工作人员对媒体直言，“实际上我们不收蒜也不要蒜”。不难看出，一系列活动的噱头下，开发商的溢价收购实质上还是变相降价。
资料图：正在建设中的房地产楼盘。 中新社记者 张斌 摄
“去库存”与“限跌令”的矛盾
与其大费周章，为何不直接降价?这是因为从去年下半年开始，全国超过20座城市推出的“限跌令”仍摆在眼前。以最新发布政策的福建平潭综合实验区为例，6月20日的新政要求各房地产开发企业在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%。
“目前有些房企借营销，出现了变相回避限价的做法。当前各地限跌令的规定比较多，目的就是为了防范出现房企违规降价、虚假营销的操作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进解释称。
“限跌令”的发出本质上还是出于维稳考虑，近年来，因为楼盘降价导致购房业主群体事件屡见不鲜。但当前，房企销售困难、债务压力大，也是不得不面对的现实。
“今年上半年三四线城市房屋销售同比跌了近50%，因此创新营销模式也是必要的。”严跃进表示，开发商打出这种营销奇招背后，还是当地面临的巨大销售以及去库存压力。
6月30日，中指研究院发布的《2022上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，2022上半年，房企销售额同比下降48.6%。
中小城市鹤岗化，正在成为常态。
继鹤岗因“房子跌回白菜价”多次刷榜热搜之后，黑龙江另一个城市同样因房价获得关注。
作为黑龙江第5大城市，牡丹江市房价已跌回2007年水平，目前市面上有不少总价在10万元以下的房源，有的总价甚至低到5万元以下。
5万一套房，牡丹江怎么了？
01
房价回到15年前
谁都没有想到，东北城市竟然以这种方式一个接一个出圈。
与一度名不见经传的鹤岗不同，牡丹江一直都是国家统计局划定的70个大中城市之一。
要知道，苏州、佛山、东莞等经济强市都未能跻身其中。
然而，在70城中，牡丹江房价走势却一直处于垫底位置，房价已经跌回15年前。
最新国家统计局数据显示，与2020年相比，牡丹江二手房价变化为-15.4%，为全国唯一跌幅为双位数的城市，跌幅位居70城之首。
这不是牡丹江房价第一次下跌了。
从2020年至今，牡丹江房价一直处于下跌通道，连跌2年多，没有出现任何反弹迹象。
与2019年的最高点相比，3年来，牡丹江房价最高跌幅超过22%。
要知道，这还是平均数据，一些偏远地区房价腰斩或许不是孤例，5万一套房的出现也就不令人奇怪。
事实上，牡丹江房价并非一直横盘，在历史上也曾创下50%的巨大涨幅，但最终挡不住经济、产业、人口基本面的制约。
2006-2010年，中国房地产迎来史诗级大涨，一二线城市房价集体翻倍，而牡丹江房价也一度上涨50%以上。
然而，2011-2015年，中国楼市面临第一次高库存之困，多个城市房价横盘，而牡丹江一度下跌20%以上。
当然，这一次高库存，最终被涨价去库存、棚改货币化等组合拳力挽狂澜，一众城市开启了新一轮房价狂欢。
在这场狂欢中，牡丹江虽然整体涨幅不高，但市场迅速回暖，当地楼市一度极其火热。
然而，狂欢终不长久。
2020年以来，在经济增速放缓、疫情冲击以及楼市大盘见顶的冲击之下，牡丹江房价一路走跌，回到15年前。
业内人士表示，“现在牡丹江市差不多是人均两套房及以上的状态，住房保有量很大。”
5万一套房或许是孤例，但房价跌回15年前，却是不争的事实。
02
人口回到40年前
房价，终究只是表象。
众所周知，房价短期看金融及政策，中期看土地供求，长期则取决于经济产业与人口。
房子跌回白菜价背后，要么是经济产业出了问题，要么是人口出了问题，或者是几者全部出了问题。
牡丹江面临的问题，当地官方报告曾经直言不讳：
牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。
牡丹江经济总量，在黑龙江位居第5，在东北排在TOP15，但早已不及高峰时期的水平，与全国差距越来越大。
2021年，牡丹江GDP为875亿元，人均GDP仅为3.5万元，不到全国平均水平的一半。
要知道，10年前，牡丹江就已官宣GDP突破900亿元，而2017年更是一度创下1404亿元的历史新高。
当然，这些数据都是初核数据，经过第四次全国经济普查及各地主动挤水分之后，牡丹江2011年、2017年的GDP分别核减到504亿元、789亿元。
与经济相比，人口流失更为严重，10年时间人口减少50万。
众所周知，过去10年，东北三省人口整体减少1100万，除了沈阳、大连、长春保持正增长之外，其他地市全部减少。（参阅《东北人都去哪了？海南排不进前十》）
牡丹江就是其中之一。2010-2020年，牡丹江常住人口从279万减少到229万人，降幅超过18%。
与经济总量回到10年前相比，牡丹江的人口体量更是回到了40年前的水平。
早在1980年，牡丹江的户籍人口就已高达221万，与目前的常住人口规模相当。
对于习惯了经济、人口、收入高增长的国人来说，经济总量回到10年前、人口回到40年前，是超乎想象的事情。
然而，这一切都在真实发生，而且向更多中小城市蔓延。
03
当产业衰退之后
在中小城市里，鹤岗与牡丹江都具有一定代表性。
鹤岗是典型的资源枯竭型城市，因煤而兴，因煤而衰，产业未能及时转型，造就如今的困境。
与鹤岗不同，牡丹江虽然也是资源型城市，但其主导资源不是矿产，而是森林，加上地处北纬45度世界黄金玉米带、奶源带、黑土带，造就了第一产业的主导地位。
这从牡丹江的三次产业结构就能看出来。
2021年，牡丹江第一产业占比高达24.2%，而以工业为主的第二产业占比仅为21%，这是少有的第二产业比重低于第一产业的地市。
这一数据，与许多人对牡丹江的传统印象相违背。众所周知，牡丹江最初正是以工业城市而闻名的，作为东北重要的老工业基地，第二产业占比一度接近50%。
短短几十年过去，牡丹江工业占比大幅腰斩，到底发生了什么？
同时，作为边境城市，牡丹江与俄罗斯毗邻，距离俄罗斯远东交通枢纽乌苏里斯克209公里、海运枢纽海参崴248公里、远东最大货运不冻港纳霍德卡331公里。
在重工业时代，牡丹江形成了以化学、机械、纺织、电力为代表的产业体系，但这些产业在市场年代都失去了竞争力。
与此同时，俄罗斯经济不复以往，而其远东地区更是战略忽视地带，牡丹江的区位优势难以真正发挥。
如今，牡丹江能拿出手的仅剩下冰雪旅游、农业及森林工业，这些产业固然重要，但要想让牡丹江重回历史荣光，显然远远不够。
而作为延边城市，牡丹江这两年一直处于外防输入的最前线，曾因疫情反弹而封城，对经济造成了难以估量的影响。
抛开疫情影响，牡丹江及黑龙江如何突围，东北老工业基地如何振兴，仍旧是一道难题。
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来源：中国经济周刊 作者：贾璇
曾经一套“老破小”售价超百万，如今二手房源逐渐增多却不见售出，新房更是成交艰难……这样的戏剧性突变，正发生在河北唐山的楼市。
近日，“唐山房价跌入谷底”一度冲上热搜，人们再次把目光聚集到这座三线城市身上。从2020年连续多月房价领涨全国，甚至因为房价上涨过快被住建部约谈，到如今的连续下跌、投资客出逃，唐山楼市发生了什么？当地人觉得房价降了吗？
从“领涨全国”到“一夜入冬”
唐山位于河北省东部，毗邻京津，其蕴含的丰富矿产资源，给足了这座城市“工业立市”的底气。2021年，唐山实现地区GDP 8230.6亿元，排名河北省第一，跻身全国30强。其GDP总量甚至超过海南一个省的GDP总量(约为6475.20亿元)。
这里也是国务院批复确定的河北省中心城市之一。自2004年后，唐山GDP反超河北省会城市石家庄，连续十几年稳居河北第一。
相比经济，唐山的楼市发展多了些戏剧性。
2003年，北京首钢决定迁至唐山曹妃甸。借此良机，当地试图借助该项目打造集四大产业于一体的经济重镇，规划人口超过100万。
2015年，京津冀一体化正式落地，河北多地着力打造“环首都经济圈”。安居客数据显示，当时，北京新房均价为24317元/平米，天津为10795元/平米，而唐山刚破5000元/平米，在环京地区可谓“价格洼地”。
数据截图来自安居客
2016年，在北京“930”调控政策后，天津房价受此刺激上涨，随后天津限购，大量北京及环京中介将目光投向再外一些的唐山。凭借调控相对宽松，京唐城际铁路等交通相对便利等，唐山成为众多北京、天津和河北投资客的心仪之地，楼市价格被猛然推高。大量积压数年的楼市库存，也在短时间内被基本消化。
“我记得当时特别流行‘看房团’，赶上周末和节假日，挂着京、津的大巴车会拉着整车人驶向楼盘接待处。”，唐山房屋中介宋侨对《中国经济周刊》记者回忆说。让他记忆最深的是，炒房团成交量极高，案场会在沙盘旁放置一个巨大的电子屏幕，每有一套房卖出，上面就会时时更新红色的签约信息，还有广播大声播报楼盘剩余套数，让人感到兴奋又刺激。
为遏制这一局面，2017年4月开始，唐山相继推出限购政策，明确要求非本市户籍在中心城区购房需提供一年以上的纳税证明，本市户籍人群拥有2套房及以上的也要限购，且中心城区房子不能超过一套；公积金贷款首套首付30%等。
限购拦住了外地炒房客的脚步，但大部分楼市库存已被消耗，唐山房价仍保持上扬态势。在2020年的一段时间里，唐山房价增速一直位于全国前列。
国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，当年5月至7月，唐山新房销售价格指数同比涨幅分别达到15%、15.3%、16.1%。8月唐山房价领涨全国，新房销售价格指数同比上涨15.4%，二手房同比上涨14.6%，仍在延续此前上涨势头。
此外，2020年上半年，唐山土拍市场也是“地王”频出。当年5月8日，荣盛以4.85亿元竞得凤凰新城一宗地，溢价率达到43.25%，楼面价达到14010元/平方米，成为唐山新晋“地王”。仅一个月后，唐山金融中心北侧70572.05平方米宗地成交，隆基泰和以20.32亿元、溢价率34.45%、楼面价约16000元/平方米再次刷新唐山“地王”纪录。
2020年9月28日，唐山在被住建部约谈后紧急调控，出台《关于加强房地产市场调控工作的通知》，表示要实施“支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管”等举措。之后，加之楼市大周期降温，唐山房价一夜入冬。
当地人：降价的多是高价房
安居客慧眼数据显示，自2020年10月至今，唐山房价降幅8.4%。2021年8月，唐山市政府因房企争相降价，约谈了华润、中海、万科等10家房企相关负责人，要求其不要恶意降价，否则不予网签。
中指研究院数据显示，2022年5月，唐山新建商品住宅均价8606元/平米，环比下跌0.42%；二手住宅成交均价11027元/平米，环比下降0.84%，同比下降6.65%，已累计15个月环比下跌。
“最近我都被中介刷屏了，朋友圈里每条标题都是‘捡漏’‘惊爆价’‘血亏’字样，图片上不是双拼就是独栋别墅，要么也是200平米以上的大平层，感觉像吆喝菜一样。”准备在唐山安家的90后男孩毛里昂对记者说。他曾经在唐山街头看到某楼盘挂着一面巨大的广告牌，写着“绝不降价”，但不知道什么时候，牌子悄然不见，到今天，楼也没人住。
今年7月5日，唐山市住房公积金管理中心宣布推出“一人购房全家帮”政策。此政策不仅适用于住房公积金贷款购房，也适用于公积金职工商业贷款购房，新政于发布后10日起便执行。
唐山市住房公积金管理中心表示，该政策有三大“含金点”：一是帮助解决新市民、青年群体以及临近退休人员等群体的住房需求；二是提高住房公积金贷款额度；三是唤醒“睡眠资金”，将家庭的“暗补”变为使用住房公积金的“明补”。
而这只是唐山今年以来发布的诸多楼市刺激政策之一。此前，唐山曾发布多项政策，涉及取消商品住房限购限售、调整公积金贷款和调整购房商业贷款等。
一通操作后，唐山楼市仍在下降。宋侨告诉记者， 2022年6月第四周，唐山楼市二手房挂牌价从9850元降至9835元，一周内下跌15元，持续下跌。
尽管如此，宋侨和自己的很多客户一样，依旧买不起理想的房子。“客户普遍反映，唐山房价不能算低。现在都说唐山房价跌到谷底，其实降价的都是高价房，很多总价都在百万以上。我自己想买的学区房，价格也只是降了几万块。就像玛莎拉蒂8折出售，以唐山的普遍收入来算，买不起的还是买不起”。
6月6日，唐山市统计局公布《2021年唐山市城镇单位就业人员平均工资》，2021年全市城镇非私营单位就业人员年平均工资为85892元，城镇私营单位就业人员年平均工资为51669元，全市规模以上企业就业人员年平均工资为76979元。
宋侨说，由于房价数月连阴，手中有些刚需客户也停下交易，准备再观望一段时间。现在自己每天的工作时间都用来带看，几乎没有成交。“有一位客户，带看了2个月，最后决定用同样价格去广州买房了，他给出的理由是‘考虑到城市长远发展’”。
宋侨也干脆建议客户，“能晚点买就晚点，估计还是能省一些的”。他的依据是5月唐山新房的供给表现。
据中指研究院数据，2022年1-5月，唐山主城区共成交新房95.33万平方米，同比减少18%，成交规模仍为近3年同期低位。5月，唐山新建商品住宅均价为8606元/平方米，环比下跌0.42%，新房成交均价短期仍处于下跌阶段。二手房方面，5月唐山市二手住宅成交均价为11027元/平方米，环比下降0.84%，2021年1月至今成交均价累计15个月环比下跌，同比下降6.65%，较上月扩大0.56个百分点。
唐山世联行数据显示，截至5月，唐山主城区有效库存量的去化周期高达71.01个月，房子要近六年才能卖完。
据宋侨观察，现在委托他抛售二手房的投资客逐渐增多。他们大多早于2017年购房，入手价格较低，现在出售依旧是有利润的。多数房主也表示，如果全款付清，房子总价可以再适当给出让步。
另外，市场上的房子越来越多，城市里的人口却越来越少。数据显示，截至2021年末，唐山市常住人口769.70万人，比上年末减少2.15万人，为全国为数不多人口负增长的TOP 30城市之一。
如何留住人才，成为唐山发展考卷的必答题。近期，唐山出台了一系列利好政策，包括取消路南区、路北区、高新区范围内的商品住房限购、限售政策；对购房商业贷款政策进行调整，将唐山全市首套房贷利率降至4.25%，二套房贷利率降至5.05%。
同时，全市公积金贷款最高额度提高至80万元，购买二星级及以上绿色建筑标准的新建被动式超低能耗住宅，贷款额度上浮至96万元，“凤凰英才”人员最高贷款额度为100万元，自贸区曹妃甸片区引进的高端创新人才贷款额度为120万元。
宋侨感叹称，作为土生土长的唐山人，身边离乡出去工作生活的朋友越来越多。今年以来，他也萌生把孩子送出去念书的想法。但最终牵绊他的，还是对大家庭的留恋和对这座城市的热爱。（应采访对象要求，文中均为化名）
本轮房地产调控政策的调整，分城施策还是主基调，即不同城市有不同的放松政策。在一些非热点城市，房地产恢复尤其缓慢困难，部分地区已基本上放开全部调控，但都没有达到预期效果，这也说明民众现在对“房住不炒”有了重新认识，认为房地产已不太具备投资属性。——广东中原地产 项目部总经理黄韬
近日，证券时报记者从福建省福州市永泰县自然资源局了解到，将于8月5日拍卖的一宗涉宅用地，建设要求中明确提出“该宗地按现房销售实施”，同时要求购房业主取得不动产权证5年内不得上市转让。
证券时报记者了解到，此前，深圳、海南、杭州、北京等多地曾在土地出让环节试点现房销售。业内人士认为，现房销售既能够防止项目扎堆入市，又能够更加切实地保障消费者的权益，做到“所见既所得”，但对开发商的施工能力、现金流能力提出了更高的要求。
永泰县土拍要求“现房销售”
近日，永泰县自然资源局发布一则土地出让公告，明确了出让地块的基本情况和规划指标要求、申请人范围、参加竞买申请方式及截止日期等。
该宗地用地总面积34535平方米，其中计容建设用地32878平方米，防护绿地用地面积1657平方米；配建商业计容建筑面积不大于3000平方米。
该地规划用途为商服―零售商业（商铺）、住宅一城镇住宅（普通商品房）、公园与绿地（防护绿地），挂牌起始价为4000万元，竞买保证金3600万元。
该宗地项目设计方案已由永泰县自然资源局初步审定（住宅楼建筑不低于6层）。竞得人竞得该宗地之后，原则上应按照初步审定的项目设计方案进一步深化设计，允许设计方案微调，以加快项目前期规划工程报建进度。
值得注意的是，建设要求中还明确提出，该宗地按现房销售实施。规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。另外，取得现房销售许可证之后，五年内（含五年）购买商品房的购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易转让，也不得办理转让公证等手续。
对于拍卖方式及竞价办法，公告称，该地采用公开拍卖方式，同时采用“限地价、摇号”方式按照溢价率20%设置最高限制价格，宗地最高限制价为4800万元。竞买人报价不超过最高限制价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制价后，或竞价轮次达到最高竞价轮次后，不再接受更高报价，有其他竞买人愿意接受该最高限制地价，则竞买方式转为摇号，摇中者为竞得人。
多地土拍试点现房销售
证券时报记者梳理，实际上，深圳、海南、杭州、北京等多地曾在土地出让环节试点现房销售。
最早的现房销售试点地块要追溯到2016年6月，深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。
当时本以为采取“现售制+暗标”的出让方式，既增加地块的运营成本，提高开发商门槛，又能避免拍卖方式的多次竞价，有利于控制地价，没想这些设置并没有阻挡房企们的拿地热情，龙华地块反倒成为地王。
2018年10月，广东省房协在内部讨论时指出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
广东省房协同时强调，考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产开发企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展。
2021年3月，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。新政最受关注的当属现售制度，自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
2021年9月，为遏制土拍市场的高热情绪，杭州在第二轮集中土拍中调整了竞价规则，不仅提升了报名门槛，降低溢价率上限，还首次推出10宗“竞品质”试点地块并且全部实行现房销售。
2021年10月，北京第二轮集中土拍首次出现竞现房销售面积地块——大兴黄村海户新村地块。12月，北京第三轮集中土拍加强了对于“现房销售”的规定，地理位置最佳的朝阳区劲松地块在出让要求中就明确了全部都以现房销售，而另外有5宗地块在达到最高限价后也设置了竞现房销售面积环节。
2022年2月，北京首轮土拍延续了2021年的风格，竞现房销售从试点成为普遍现象，当时挂牌的18宗含宅用地中，有9宗地块采用了竞现房销售面积竞拍方式，占比达到50%。
克而瑞研究中心指出，现房销售，既能够防止项目扎堆入市，又能够更加切实地保障消费者的权益，做到“所见既所得”，未来同期开盘的项目中，现房项目也比期房项目更具备优势。但是要做到现房销售，也对开发商的施工能力、现金流能力提出了更高的要求，还会大幅降低开发商的资金使用效率，以至于降低盈利水平。
全国70个大中城市二手房价普跌……
国家统计局6月份数据显示，全国70个大中城市有57个城市二手房价同比下跌，占比超八成。部分城市房价连年回撤，有的跌回到十七年前，还有3个城市跌回到十多年前。
二手房价回到3年前的城市有28个。东北两大省会全部跌回3年前，郑州、石家庄、天津等跌回5年前。
锦州二手房价跌回十七年前
根据国家统计局数据，牡丹江6月份二手房价同比下跌10.4%，位居70个大中城市二手房价跌幅榜首位。往前追溯来看，牡丹江二手房价已连跌三年，加上2012年至2015年间有3年房价出现下跌，牡丹江6月份二手房价相比2006年6月，下跌了2.51%，也就是说牡丹江房价跌回了16年前。
锦州是70个大中城市二手房价回撤最大的城市。证券时报·数据宝统计，锦州近两年二手房价连续下跌，加上2015年至2017年的连续大跌，该城市6月份二手房价相比2005年6月下跌3.52%，也就是跌回了十七年前。
锦州和牡丹江成为房价回撤最大的两个城市，二者均来自东北三省。此外，两个城市还有一大共同点，就是人口流出。其中，牡丹江人口从2010年底的280万降至2020年底的227.9万；锦州则从2010年底的308.35万降至2010年底的289.34万。
东北两大省会回到3年前
两个城市二手房价回到了十多年前，分别是温州跌回12年前，安庆跌回11年前。温州房价回调主要是因为过去房价较高所致，曾经一度高居全国第一。安庆人口也出现了流出的情况。
隶属东三省的8个大中城市今年6月份二手房价同比全部下跌，哈尔滨、长春两大省会二手房价均退回到3年前。具体而言，哈尔滨今年6月二手房价同比下跌8.4%，去年6月同比下跌1.9%，2020年同比上涨8.3%。据此计算，哈尔滨最新二手房价较3年前同期下跌2.68%。同样的计算方式，长春最新二手房价相比3年前同期下跌1.13%。
郑州天津石家庄回到5年前
除了东北两大省会，石家庄、郑州、天津等3个北方大城市房价回到5年前。数据宝统计，石家庄二手房价已连跌3年，最新二手房价较5年前下跌2.38%。郑州过去5年有3年同期二手房价同比下跌，最新二手房价相比5年前大跌逾8%。天津最新二手房价相比5年前跌1.71%。
整体来看，28个城市二手房价已经至少回到3年前。除了上述部分大城市外，贵阳、太原、青岛等城市二手房价回到4年前，武汉、呼和浩特、烟台、济南、南昌等城市回到3年前。
其中，广东省的湛江市最新二手房价退回到8年前。国家统计局数据显示，2015年至今年，湛江有4个年份6月份二手房价同比下跌，最新二手房价相比8年前同期下跌2.15%。
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责任编辑：谢伊岚
去年此时，房地产的雷正式暴发。
在这一年的时间里，我们看到，从“个别房企”作为开端，雷逐渐蔓延到了整个行业。除了大型国企之外几乎无一幸免。
现金流断裂，然后债务违约，再然后楼盘停工，这是一个链条。
楼盘停工，大家不敢买房，然后房企的现金流断裂，这也是一个链条。
那么，那些违约的债务都是怎么解决的呢？
一年来的解决方案，基本都是展期。展期，就大白话说就是拖着：过去12个月（截至今年6月）房企完成了1834亿元的困境债券置换或展期。
如果楼市复苏、融资渠道恢复，债务展期将为开发商赢得时间，随后赚着钱了再还。
可是如果楼市未能复苏，销量未能反弹，那么就会迎来真正的矛盾：投资人就会感到前途未卜，失去耐心，不会再继续展期了。
所以现在的关键点在于销售能否复苏，以及房企盈利能否修复。
1
很多人可能认为房地产的戴维斯双杀时刻已经过去了。但从即将到来的偿债高峰数据来看的话，似乎很难支撑这个乐观看法。
当前房企有息负责规模高达17.2万亿元，具体数据如下：
房地产开发贷款余额（截至 2022年3月末为12.56万亿元，占比 73%）
国内债券余额（截至2022年6月末为1.81万亿元，占比11%）
海外债券余额（截至2022年6月末为1.24万亿元，占比7%）
投向房地产行业的信托余额（截至2022年3月末为1.57万亿元，占比 9%）
这些都是有息债务，合计约为17.2 万亿。
下半年房地产行业国内债券、海外债券、信托到期规模合计6540亿元。未来一段时间各个月份的到期规模如下：
资料来源：万得，用益信托网，中银证券
可以看到，未来大半年的时间里，都是一个偿债高峰期。
房企的现金流主要来自两大块：一是卖房子回款，二是继续融资借钱。
而现在，这两者显然都不能发力，债权融资明显受阻，无论是在国内融资还是在海外融资。所以未来一段时间房企会有很大的偿债资金缺口。
2
7月29日，央行发布《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》，在这个报告里我们看到，房企开发贷款和个人购房按揭贷款继续低迷。
整个二季度，开发贷款减少700亿，个人购房贷款也仅增加了200亿。这和去年同期相比，开发贷款少减500亿元，个人购房贷款少增8900亿元。
虽然从监管层的态度来看，对于地产企业融资有所转暖，但远远没有融化民营地产企业们冰冻的心，整个行业的拿地和投资意愿都很低。
所以开发贷的存量才出现了下降。
要知道，以前几乎没有下降过，以前说“下降”都是说增速下降，但还是增的。
现在是真降了。
当前无论是销售，还是新开工、拿地、投资，都处于景气度最差时期，1-6月全国商品房销售金额同比降幅是28.9%，房地产开发投资完成额同比减少5.4%。
目前各线城市的库存均处于高位。
当“停贷”风波迅速蔓延至超过200个城市的时候，人们的信心再一次被冲击，商品房销售也再一次降温：
7月1号到26号的数据，30城商品房销售面积同比跌幅，从6月的-17%扩大到了-31%。
3
更值得注意的是，高层对房地产的政策并没有进一步的吹暖风，尤其是没有大水漫灌的倾向。
如果你观察这十年的一贯风格，就会发现还真的（几乎）没有搞过大水漫灌。
回想2013~2014年，当时整个社会的资金面冷得瑟瑟发抖都没有放水——业界应该还记得，那次差点没造成流动性危机。
前几天的年中政治局会议中，关于房地产的提法仍然是“房住不炒”、“因城施策”、“支持刚性和改善性住房需求”，只比以前多了个“保交楼、稳民生”。
这意味着什么？
意味着短期内可能不会加大刺激力度，以及出台新的刺激性政策了。
前段时间有传闻，高层正考虑设立房地产纾困基金，规模3000亿元左右，用于支持12家出险房企和部分地方房企。
但至今没有得到证实。
即使成真，以这个级别的基金体量，对房企来说也不太解渴。
说来说去，唯一的希望还是楼市回暖。
4
如果楼市不能如期复苏的话，这一波的房企危机就会发生变化了。
以前还可以称为流动性紧张，现金流紧张。假如债权人的耐心和信心被消耗怠尽之后，这事的性质就会从流动性紧张演变为资不抵债。
鉴于过去一段时间内大部分置换和展期的债务将在一年内到期，而开发商的资本结构并没有发生很大改观，所以未来几个月我们可能会看到什么？
总之，以时间换空间恐怕难以持续。
金融资产管理公司（简称“AMC”）纾困房企的速度正在加快。
8月5日，全国性AMC——中国华融资产管理股份有限公司（简称“中国华融”）发布消息称，近日，中国华融与阳光龙净集团有限公司（简称“阳光集团”）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。中国华融表示，此次纾困战略合作，是落实党中央及有关部门关于化解房地产市场风险工作要求的具体举措。
同时，各地AMC也在积极行动。继7月19日河南资产管理有限公司（简称“河南资产”）和河南郑州地产集团有限公司（简称“郑州地产”）拟联合设立郑州市地产纾困基金后，8月5日有消息称，郑州市已经下发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，规模暂定100亿元。
接受证券时报·券商中国记者采访的业内人士认为，此类纾困事件说明，各类扶持工作进入到实质阶段。随着当前中央层面对于“保交付”的明确指示，各地相关AMC和出险企业的合作情况会增加，有助于减少问题项目的风险，促进房地产市场的健康发展。
全国性AMC纾困房企加速
8月5日，中国华融官方公众号发布消息称，近日，中国华融与阳光龙净集团有限公司（简称“阳光集团”）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。
中国华融总裁助理高敢表示， 中国华融 作为五家全国性资产管理公司之一，始终立足不良资产行业主力军定位，发挥逆周期救助性功能，积极服务实体经济，防范化解金融风险，大力开展保交楼、烂尾楼盘活、问题资产并购重组等项目，促进房地产业风险化解和问题房地产企业市场出清，深度参与产业升级，维护经济社会稳定。此次纾困战略合作，是落实党中央及有关部门关于化解房地产市场风险工作要求的具体举措。中国华融将充分发挥自身在问题企业纾困和不良资产盘活业务领域的丰富经验，助力阳光集团纾困化险、浴火重生。
阳光集团 董事局主席林腾蛟表示，面对经济下行和新冠疫情等因素引发的流动性困难及债务风险，阳光集团积极开展自救，此次合作将为阳光集团的未来发展增添更强大的动力与信心。
据了解，阳光集团是上市房企阳光城的母公司，林腾蛟也是阳光城董事局主席。根据克而瑞研究中心统计数据，2021年1-12月，阳光城实现销售操盘金额1617.5亿元，在百强房企操盘榜中位列第19。
知名地产分析师严跃进接受证券时报·券商中国记者采访时表示，此次中国华融的纾困计划，不是直接针对阳光城的，而是针对阳光城的母公司即阳光龙净集团，这也说明纾困计划的开展不完全是直接针对地产业务，而会从此类地产业务归属的母公司角度进行。母公司唯有健康发展，旗下的地产业务板块才有逐渐恢复和趋于健康的可能。
严跃进认为，此类纾困操作，也说明各类扶持工作进入到实质阶段。今年上半年此类债务化解的工作推进略显滞后和迟缓。随着当前中央层面对于“保交付”的明确指示，各地的紧迫感会增强，相关资产管理公司和出险企业的合作情况会增加，也有助于减少问题楼盘的风险，促进房地产市场的健康发展。
去年12月20日，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。同时，加大债券融资的支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。
证券时报·券商中国记者了解到，今年1月底，金融监管部门召集了几家全国性AMC开会，研究AMC按照市场化、法治化原则参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。
中国长城资产管理股份有限公司（简称“中国长城资产”）7月初透露，今年上半年，通过“总总对接”“总分联动”等方式，与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。目前已落地增量投入带动存量化解的深圳某项目，另有2个项目已批复正在出资，同时围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中，金额合计约80亿元。
地方性AMC加入纾困之列
据河南资产官网消息，7月19日，郑州地产董事长万永生一行到访河南资产。双方一致表示，将联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。
据了解， 河南资产 于2017年8月注册成立，是经河南省人民政府批准设立、银保监会公布名单具有经营金融企业不良资产收购处置业务资质的地方资产管理公司，是国务院国企改革“双百企业”、河南省国企改革对标交流对象企业，拥有破产案件一级管理人、私募基金管理人、融资租赁等业务资质。公司注册资本50亿元，由河南投资集团作为主发起人，联合国家开发投资集团、河南日报报业集团、中原信托、中原证券、中原高速等股东共同设立。
郑州地产 成立于2003年，与郑州市土地储备中心实行“一套班子，两块牌子”的管理体制，主要负责储备土地的平整和前期开发、提供“熟地”进行招拍挂、储备土地的运营等。2011年，由郑州市国资委出资组建郑州地产集团有限公司，纳入国资监管体系。在2013年、2017年、2020年郑州各项改革中，分别被明确为“三大投融资集团之一”“四大投融资平台之一”“三大做地主体之一”。主要从事片区做地、城市更新复兴、基础设施建设与运营管理、产业园区开发建设与运营、停车场综合开发、城市资产运营管理、房地产开发与经营等业务。
8月5日，有消息称，郑州市近日下发了《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》。根据方案，郑州市房地产纾困基金将按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县（市）根据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况，资金分期到位。
8月12日，一份名为《关于请求维护营商环境、增强房企投资信心的纾困解难报告》的文件在网络流传，落款处清晰地盖着保利、华润、绿城、龙湖、旭辉和葛洲坝等17家品牌房企的印章。
文件称，合肥市房屋交付中， 普遍有不合理、不合规的客户诉求问题，因房屋质量瑕疵问题，不接受维修，无故拒收且拒交维修期间的物业费，索取巨额赔偿。 客户诉求高度一致，背后可能有专业房闹机构推波助澜，并形成产业化趋势。因此，恳请合肥市政府坚决遏制专业房闹及“恶意 维权 ”行为。
当日午间，《每日经济新闻》记者从多家房企处确认了文件真实性。一家参与盖章的房企人士在电话中告诉记者，目前，合肥乃至安徽房地产市场中，不合理的购房 维权 行为非常普遍，以至于项目公司在运营上苦不堪言。
“此次是由房地产国央企牵头先发起的请求，其他企业联名盖章，目的是让市场中的专业房闹机构引起警示。”该人士透露。
个别业内人士带领业主“要求退钱”
上述房企内部人士称，近期，安徽房地产市场出现了一批专业房闹机构，而且形成产业链，合肥市内较为集中。
图片来源：视觉中国
文件对房闹机构作了介绍：他们由机构或个人约在楼盘交付前3个月组建业主聊天群，进行群内非法集资，组织集中群诉，将建设过程中的非常规拍摄施工图进行特写。
另外， 还组织业主至房企其他在售项目，采取喊口号、拉横幅、阻扰销售等行为，扰乱企业正常经营秩序，以此索取巨额利益。
“有些从事装修、家具和验房等行业的购房者，向邻居们推荐业务本身无可厚非，但有的人却发展成带着业主集体不接受房屋维修，要求退钱的情况”，合肥当地某房企营销总监在电话中向记者透露，有时候来楼盘反映问题的不完全是业主。
据上述文件介绍，合肥市房屋交付中，客户 维权 已成常态，一到交房季节，各楼盘 维权 信息扑面而来，更有甚者开盘即 维权 。其中，不合理的客户诉求有：给项目发函就不认可已签的购房合同及补充协议的部分内容条款；给项目发函拒不认可房屋设计、装修标准，要求毛坯交付并退返装修部分购房款；违反消防规定，要求消防登高面绿化变更；超购房合同约定，凭个别客户的主观需求要求对小区进行品质提升（如改变小区大门形式、改变外墙材质、提升绿化等）等。
文件上盖有合肥中交房地产、华润置地、安徽保利地产、合肥葛洲坝地产、合肥龙湖、安徽中梁、安徽阳光城置业、合肥旭辉、安徽绿城玫瑰园、安徽融创、合肥天同、安徽信万华、合肥瑞盛地产、安徽徽创地产、合肥联滨地产、合肥金都等多家房企的公章，并且有万科、联发、招商、国贸等字样。
针对上述房企联合反映的问题，8月12日下午， 记者多次致电合肥市委宣传部、合肥市住房保障和房产管理局，但未得到正面回应。合肥市住房保障和房产管理局一位工作人员向记者表示，办公室暂未收到过上述文件，如果情况属实，后续将进一步处理。
全国首个房企“抗议”房闹案例
作为曾经的“楼市四小龙”之一，合肥今年迎来了一轮交房高峰，但许多购房者对拿到的房子并不买账。
比如就在7月，有网友在人民网向安徽省合肥市委书记留言称，买了高新区玉兰大道与杭埠路交叉口的皖新朗诗麓院房子，本来合同规定是6月30日交房，但迟迟不交房。而且开发商承诺小区二期交付提升小区大门质量和观感，但交付在即，大门仍是原样。
对此，合肥市高新区方面回复表示，经查，因该项目有部分飘窗未按规划批准的图纸施工，目前无法办理规划核实。关于大门改造问题，大门于一期交付前已出新，提升改造需在二期交付后报相关部门审核通过后方可实施。
克而瑞安徽区域首席分析师叶乾华今日在接受记者电话采访时表示，楼盘普遍出现 维权 的原因，一方面由于前两年开发商在推广过程中，对项目前景捧得太高，给买房人营造了较好预期，而个别楼盘出现了明显的质量问题，达不到交房标准；另一方面，市场的确存在包括验房机构在内的团队，帮助组织业主 维权 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，这是目前全国首个房企“抗议”房闹现象的事件，值得关注。对于购房者合理的 维权 诉求，地方政府应该给予支持。但对于恶意诋毁房企、同时存在索取巨额赔款等现象，需要积极严查。
另据克而瑞机构统计，今年7月份，合肥市区商品住宅供应38万平方米，同比上涨57%；成交量52万平方米，同比下跌26%。截至当月末，全市商品住宅库存154万平方米，环比下跌7.94%，去化周期4个月，环比下跌13%，成交均价为22154元/平方米。
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