2021年11月25日 20:30:23
来源：新京报
第二批集中供地刚刚落下帷幕，深圳、广州、天津、南京等部分热点城市迅速拉开了第三批集中供地的帷幕。
相比于前两次集中供地，就目前已经挂牌第三批集中供地的城市而言，在土地出让规则上有明显的变化，比如提高房价销售上限，让利润更有“空间”；适度放宽保证金支付期限；降低参拍门槛，调动房企积极性等。
业内人士认为，在土地市场步入寒冬之际，这些举措有利于土地市场回暖，降低流拍率。
部分城市调高房价上限，土地出让金可“分期支付”
从目前已经发布第三批集中供地情况的热点城市来看，包括广州、福州、成都等城市都调高了销售上限。例如，广州取消了此前在部分区域试行的限房价政策，其中，南沙和黄浦区取消“限房价”试点，南沙区进一步取消“未来销售50%房源倾斜无房家庭”要求；而福州溢价成交时销售指导价的上浮比例由0.1%提高至0.3%，最高上浮比例由1.5%提升至4.5%。
据亿翰智库统计数据显示，部分城市调低了起始楼面价，例如，重庆第三批集中供地出让地块平均楼面价为6625元/平方米；相比第二批集中供应地块下降了6%；相比于第一批成交地块平均楼面价下降了27%。
更多城市选择调低了保证金比例。曾经的卖地大户杭州在第二批集中供地遭遇滑铁卢之后，第三批集中供地恢复了“勾地”规则，即房企缴纳地价的10%作为“勾地金”即可获得一宗地块的参拍资格，且不论地价高低，“勾地金”最高不超过5000万元。而在第二批集中供地时，房企报名时必须缴纳20%的保证金才能参与地块竞拍。
同时，重庆、武汉等热点城市还对竞买规则进行调整，增加“摇号”方式。重庆将竞价达到最高限价后转而竞自持比例直接改为“摇号”。武汉也将原先“竞一次性付款、竞自持市场性租赁住房面积、竞现房销售面积、竞房屋全装修面积、竞建筑品质”的要求精简为“竞一次性付款”“竞自持租赁住房建筑面积”和“摇号”等方式确定最终竞得人，竞买环节较第二批集中供地简化很多。
此外，广州、苏州、合肥等城市放宽了土地出让价的支付条件。其中，合肥对土地出让金支付期限进行了调整，不仅可以“分期支付”，且最长期限由两个月放宽至三个月。
另据诸葛找房数据研究中心监测国土局数据显示，成都、无锡、济南、苏州等城市均下调了保证金比例，这将在一定程度上缓解房企的资金压力，促进企业的周转能力。同时，此类举措或将在很大程度上激发房企的拿地意愿，以促进土拍市场回温，增强市场信心。
回炉地块指标放宽，有望降低流拍率
由于第二批集中供地降温明显，长沙、北京、沈阳、杭州、广州的流拍率均高达50%以上。为了降低流拍率，提高成交量，这些城市更有动力调整土拍规则，调动房企参拍积极性。
“第三批集中供地的出让门槛和出让条件在维持底线的前提下有一定程度放松，第二批集中供地流拍率高的城市放松幅度更大。这说明各城尤其是第二批流拍率高的城市，在既定的规则框架和自身承受能力范围内，正在努力优化出让规则，尽量避免大幅流拍。”亿翰智库分析人士称。
据中指研究院统计数据，截至2021年11月18日，已有11个城市在第三批集中供地中，将第二批30多宗回炉地块重新挂牌。其中，广州、合肥部分地块下调初始楼面价或取消了第二批中的配建要求；成都部分地块上调清水房最高限价，预计项目利润空间将有所改善；南京、苏州等城市回炉地块的初始价格变化不大，但保证金比例、开发资质、联合竞买限制等出让条件有所优化，房企参拍门槛下降。
亿翰智库分析人士表示：“当前在这些放松措施中，放宽土地出让金支付期限对吸引房企参与是更加有效的手段，但是考虑到地方财政需要，地方政府放宽的范围或者程度都会有限。降低配建或产业引进要求也会提升地块本身的盈利预期，不失为避免流拍的有效举措之一。”
诸葛找房数据研究中心分析，土拍门槛降低对于房企的利好倾向度着实不小，本次作为全年最后一批集中供地，也意味着这是房企今年补仓的最后机会，或将吸引众多房企参与，预计22城第三批集中供地整体市场表现或将有所回温，流拍现象有望减少。
龙头房企拿地依然谨慎，坚持“量入为出”
虽然各大热点城市的土拍规则都有不同程度的放松，但是，龙湖集团、新城控股等多家龙头房企在采访中向新京报记者表示，拿地依然保持“谨慎”态度，“量入为出”，“保证现金流安全”是首要原则。
对于在第三批集中供地中是否会加大拿地力度，龙湖方面向新京报记者表示：“公司在拿地方面一直坚持量入为出，理性拿地，不会为了追求规模或者其他的原因在短期内高点拿地。接下来公司依然会坚守投资纪律，按照既有的节奏、在公司预定的城市里面，以合理的价格拿合适的土地。”
“目前，开发贷和按揭是有所好转的，但是也没有想象中那么快。我们的经营方针还是力保现金流，安全是第一位的，拿地要排在后面。”一位上市龙头房企负责人如是说。
值得一提的是，今天，从南京第三批集中供地的成交结果来看，近八成地块底价成交，仅有5宗河西地块触顶摇号。从竞得的房企来看，以颐居建设、深业集团、江宁城建、六合国资等国企、央企为主力。
2021年12月22日 21:05:32
来源：央视财经
2022年全国硕士研究生招生考试将于12月25日至27日举行。在上海，考点附近酒店的订单量大增，一房难求，不少酒店房价大涨，一天之隔从200多元涨到1700多元。
01
上海：“考研房”一房难求
一夜涨价近七倍
记者来到上海交通大学、华东师范大学等学校附近，发现多家酒店房间12月24日已经全部订满。有的酒店表示此次考研时间刚好碰上圣诞节，房间数量有限，早在12月初就已经预订一空。
随着考研酒店需求量的增加，价格也是水涨船高，有的房间12月23日只要200多元，24日一夜之间涨到1700多元，涨了7倍左右。酒店工作人员坦言，并非只有他们单独提价，基本上考点周围几公里的宾馆都是如此。
上海某酒店工作人员：12月24日价格是1739元，25日、26日要便宜一点点，没有1700元，就1200、1300元左右。
记者上网查询松江大学城和复旦大学周边的酒店，分别选取12月17日、12月24日周五两个时间入住，12月17日松江大学城周边大部分酒店房价在300元之内，将入住日期改为12月24日后， 原本看起来满眼100-200多元的平价酒店基本消失不见，上升至588元到737元不等 。而复旦大学周边原本一些100-200多元的酒店，房价基本上涨到700元以上，涨幅比松江大学城周边的酒店更高。
02
法律人士：考研房具有“刚需”特点
肆意提价实为借机宰客
其实不仅是考研，在中考、高考、公务员等考试期间，考点附近的酒店价格都会上涨，价格如果暴涨的话，是否已经涉嫌触犯了法律？消费者遇到类似情况，又该如何维护自身的权益？
记者了解到，近年来各地针对考研酒店房价上涨过高的投诉并不少见，不少消费者表示，考研房涨幅过大是随行就市还是坐地起价，希望监管部门能查一查，给个说法。
上海居民：涨到一千多元实在是有点贵，对学生来说太不公平了，虽然是一个市场经济行为，但还是应该给个限制，比如给个总价，最多只能涨三倍这样。
上海居民：你涨到两三百我觉得是合理的，但是你涨到一千元，这个就有点不太合理了，完全背离它的市场价格了。我觉得在市场价格指导这块，相关部门应该做一些监管、一些规定，规范一下。
法律界人士认为，与旅游酒店实行淡旺季定价机制不同，考研房并不能通过价格分流平衡或调节客源，因为考研的时间是确定的，考生没有选择， 所以说考研房具有刚性需求的特点，大幅度提价不仅不能调节需求，反而有违公平交易的原则 。
申骏律师事务所高级合伙人 管敏正：在我们国家，法律非常明确规定，如果生产成本或者进货成本没有发生明显变化，以牟取暴利为目的，那么大幅度提高价格的话，就可以视为哄抬价格。可以进行要求责令改正，没收违法所得，甚至可以进行五倍以下的罚款，停业整顿，甚至吊销营业执照。
对于酒店在考研期间价格上涨的情况，从市场经济的角度上说，商家可以根据市场供求关系的变化适当调整价格，但涨价幅度应当在一个合理范围，而不是漫天要价。对于考生而言，面对酒店突然涨价，甚至取消订单，可以拨打12358或者12315热线维权。
2022年1月25日，中国社会科学院国家金融与发展实验室、中国社会科学院金融研究所共同发布了《金融风险报告2021》。国家金融与发展实验室副理事长，中国社会科学院金融研究所党委书记、副所长胡滨做主旨发言，国家金融与发展实验室学术委员会秘书长、中国社会科学院金融研究所综合研究部主任程炼做成果发布。国务院发展研究中心金融研究所所长吴振宇、中央财经大学金融学院院长李建军、长江证券首席经济学家伍戈做了点评。
中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬教授指出，健康和可持续的金融发展，必须要在高质量发展和风险管控两方面实现平衡。当前，国内外金融风险点有增多之势，其中，如下四个方面值得高度关注。首先，立足国际视角，应当重视国际金融环境尤其是美联储货币政策转向带来的外溢性影响。由于美联储是国际金融的中心，美元是国际关键货币，所以，美国的货币政策会通过资本流动、利率、汇率、物价水平和资产价格等多个渠道对他国产生影响。当前美联储货币政策转向已成定局，这无疑会加大我国的金融风险，我们需要密切跟踪、认真分析美联储政策转型的步调、规模及其外溢性影响。其次，从国内来看，如下三个问题比较突出：一是当前我国房地产市场已经进入趋势性转折，未来，市场上的主要问题是房价在波动中下跌的风险，管理好房价下跌引致的风险，特别地，防止出现“负资产”，是我们今后相当长时期风险管理的要点；二是我国居民部门债务恶化，表现为“债务余额对可支配收入之比”以及“还款付息额对可支配收入之比”居高不下，在此情境下，一旦可支配收入增长率下降或者债务总额进一步增加，加之中国居民资产的80%以上是随时可能大大贬值的房产，中国居民的高债务问题蕴含着极大的风险；三是地方政府债务，现在，不算上那些隐性债务，我国地方政府的一般债、专项债和融资平台债等总额高达42万亿元，一旦地方政府收入下降、土地卖不出去、找不到有利可图的公共投资机会，地方政府的债务将成为十分棘手的问题。
国家金融与发展实验室副理事长，中国社会科学院金融研究所党委书记、副所长胡滨围绕“关于我国金融风险的几点认识”作了主旨发言。胡滨首先从金融体系内、外部以及纵、横向等多维度对我国系统性风险来源进行了深入分析。在金融体系内部，纵向看系统性风险来自于银行体系与实体经济的顺周期性，横向看来自于资本市场与银行体系之间的跨领域资金关联导致的共振效应和传染性。在金融体系外部，系统性风险来自于外生因素导致的实体经济扰动和国际金融风险传染。此外，金融科技、国际政治经济环境的复杂化以及新冠肺炎疫情等因素使得“灰犀牛”和“黑天鹅”等系统性风险更为“凶猛”。防范化解金融风险，还需关注“人民日益增长的美好生活需要”与金融消费者保护、隐私权与数据权利保护、收入分配与共同富裕等系统性风险之外的问题。最后，胡滨提出应对金融风险的三点策略：一是应对金融风险需要系统思维和顶层设计；二是金融体系需要苦练“内功”；三是金融风险控制需要谨慎出手，精准发力。
国家金融与发展实验室学术委员会秘书长、中国社会科学院金融研究所综合研究部主任程炼对《金融风险报告（2021）》做了新书发布。他指出，2021年中国金融体系整体保持稳定，房地产市场、大型互联网平台以及地方政府债务等重大风险的应对政策总体合理。但是，由于疫情冲击的持续性影响，外加结构调整深化以及企业投资意愿下降，中国金融体系的结构性风险及其进一步传染扩大的威胁仍然值得警惕。2021年中国金融风险演进主要呈现以下五个方面的特征：一是宏观杠杆率稳中有降，但资产负债表衰退风险值得重点关注；二是金融部门脆弱性进一步加大；三是房地产市场风险溢出效应凸显；四是国内金融市场波动烈度有所缓解；五是外部金融市场波动对中国外溢冲击仍然明显。
房地产市场、地方政府债务以及中小金融机构风险构成我国系统性金融风险的核心变量，全局性和结构性政策应对是我国金融稳定的关键保障。分领域看，房地产市场是系统性风险的潜在威胁。2021年，房地产市场进入重大调整阶段，房企的流动性危机存在风险传染扩大的可能性，是系统性金融风险发生与传导的重要环节。房地产企业违约风险以及房地产市场重大调整可能引发金融市场风险溢价提高、银行部门面临资产重估、外部融资陷入困境以及地方政府债务风险加速暴露等问题，将对宏观经济稳定性带来重大的挑战。地方融资平台债务风险未实质性缓释。地方债务风险主要体现在显性债务风险、隐性债务风险、流动性风险与偿付风险三个方面。中小金融机构受城投债违约风险的影响加剧。疫情对我国银行业资产质量的总体影响较小但不均衡，商业银行盈利能力指标整体呈现下降态势，国有大行和股份制商业银行相对稳定，但中小银行的盈利能力下降十分明显，信用风险和流动性风险上升，不良贷款处置和资本消耗压力增大。而当前突出的财政收支矛盾也使得平台公司的债务面临巨大违约风险。
针对2022年金融风险演进趋势，程炼指出，当前经济金融形势仍存在较大不确定性，尤其是随着原材料价格上涨，企业投资意愿下降，美联储量化宽松政策调整，未来金融风险防范任务仍然十分艰巨，特别是宏观杠杆率较高、房地产部门风险凸显、地方融资平台债务问题、金融科技风险以及内外金融风险共振等问题仍需要得到及时有效的应对与处置。
国务院发展研究中心金融研究所所长吴振宇研究员围绕金融风险谈了四点认识。第一，得益于前期金融风险攻坚战的顺利推进、宏观经济稳定运行、外部冲击减弱，2021年我国金融风险形势总体稳定。第二，我国金融风险防控可能会持续面临压力，只要经济增长阶段还处于转换期、新的增长方式还没完全确立，风险防控的任务就依然很重。第三，疫情以来全球金融风险和危机应对能力同时提升，但发达国家和发展中国家应对风险的能力分布不均，形成了一种脆弱性的平衡，风险隐患很大。第四，我国在防范外部风险冲击上应关注四个方面：一是要关注应对新冠肺炎疫情对我国宏观调控政策空间的影响；二是要关注全球流动性收紧后稳汇率和稳增长目标的平衡；三是要关注前期应对金融风险资源的消耗；四是要关注金融开放和防范输入性风险的关系。
中央财经大学金融学院院长李建军教授基于对金融风险与实体经济关系的理解，重点谈到了宏观经济形势与微观实体运行的偏差。从宏观角度，我国经济金融整体运行良好，金融市场流动性比较充裕、财政运行符合预期、对外贸易稳健增长，宏观指标反映出经济处于良好的运行状态。然而，从微观角度有部分领域存在较大的风险，例如中小金融机构经营状况不佳、房地产市场风险给金融机构带来压力，实体经济中存在结构性问题，委托代理链条过长引起内生性风险等。因此，需要疏通从微观到宏观的机制过程，实现社会资本良性的周转和循环。另外，要在相对不利的外部环境下，做好政策调整调整来应对外部风险冲击和内生风险扩散，特别是要积极应对美联储缩表政策、疫情间隙性冲击、“宽货币”到“宽信用”转换的梗阻等对我国经济运行带来的影响。李建军教授主张通过财政政策、货币政策的有效设计，灵活组合搭配，化解各类风险，保障金融安全，促进微观机构稳健可持续发展和宏观经济高质量运行。
长江证券首席经济学家伍戈博士指出，当前的主要风险突出表现为国内房地产领域和海外美联储的可能收紧。首先，国内当局需要在防范化解房地产系统性风险和防范道德风险之间取得平衡；其次，本轮地产收缩的症结在于房企供给端受约束，缓释房地产风险仍在于放松融资端过紧的约束，房地产纠偏政策还会继续。此外，他认为，通过基建拉动经济需要一定的政策力度，但在财政“开前门”的前提下，以专项债和结余债券支撑基建，使得本轮逆周期调控不会明显增大地方隐性负债。对于海外风险，特别是在美联储退出宽松政策的背景下，他认为中美分属不同经济周期，利率政策要以我为主；而对于汇率政策，从过去几年外汇占款不难看出央行已经减少常态化干预，在联储政策收紧及美元相对于新兴市场货币可能升值的趋势下，人民币适当灵活能够对冲出口增速下滑的风险。当下，稳定国内预期关键有两个方面：一是稳经济，稳定企业家和消费者的收入；二是稳政策，降低各项政策的不确定性。
多事之秋的金科又出事了！
据网友爆料，1月27日上午，因债务纠纷，几百名债权人聚集在重庆两江新区的金科地产总部大楼，高呼“还钱、还钱、还钱”！
暴力冲撞玻璃大门，打砸事态严重。
近期各大房企资金链出现问题，为了快速回笼资金，不少房地产企业都有过内部员工优惠购房政策。最近，金科推出6.3折员工房。
可以看出，金科是真的缺钱了，亟需甩卖资产回款。
恒大地产之前就被爆出过6折、7折购房，最后暴雷的下场人尽皆知。
细数一下最近几个月，关于金科的信息还真是不少，负面传闻一直不断。
上个月金科就发布公告，拟发行8亿超短期融资券，这个超短期融资券招募的资金，主要用途就是用来兑付本部到期的债务。
无独有偶，也是上个月爆出，金科大楼外讨薪供应商拉起横幅，集体讨薪，现场安保人员和讨薪人员混成一团，场面一度失控。
现场讨薪人员称，金科的商票逾期拒付，一拖再拖，已经延期数月。
金科南宁还好吗？
根据1月20日网传的公告书，南宁五象湖西的金科博翠山一期、二期、三期全面停工！业主坐不住了，纷纷到领导留言板投诉。
金科开发商与工程公司的债务纠纷，却波及业主。严重影响正常交房，正所谓：
兴，业主苦！亡，业主苦！
山雨欲来风满楼。金科另一个项目金科琼华未来也不淡定了，工人讨要工资，横幅满天飞。
新项目还没开盘，就已经发生拉横幅讨伐工资的事件，这个项目到底能不能顺利开盘、顺利交房。
这也警醒我们业主朋友，随着开发商暴雷、WQ事件频频发生，买房要更加谨慎。
在这个行业洗牌的时代，国企央企相对更靠谱更安全。
链接
曝雷期债务+通货双膨胀 帝国主义腐朽性美国镜像 鹤岗-霸州融创中国公告称，不刊发2021年未经审核年度业绩，股票4月1日起暂停买卖。这距离融创公告“将于3月31日发布未经审核年度业绩”仅仅过去一周时间。
在这个年报季，多家房企年报“难产”，这其中包括TOP5房企中的恒大和融创。
有业内人士认为，这些公司无法按时披露其经审计财务业绩，加深市场对其公司治理、财务和流动性状况薄弱等的担忧，并可能会令其不畅的融资渠道进一步受限。不过也有业内人士认为，房企延迟发年报最主要的原因是疫情对审计工作的干扰，和企业经营情况关系不大，房企也明确了先发布未审核报告，后补上审核的报告。
值得注意的是，去年底以来，中央持续为房地产市场注入信心，近期国务院金融委会议及多部委的表态，显示出国家稳地产的决心，更多支持性政策将陆续出台。
融创宣布4月1日起停牌
3月28日晚间，融创发布公告称，由于2021年未经审核年度业绩未能于2022年3月31日或之前刊发，公司股份将于2022年4月1日9时起在香港联交所暂停买卖。
对于不刊发2021年未经审核年度业绩的原因，公告称主要有3点，1、经考虑目前尚未完成的部分财务报表编制工作的预期工作量及所需时间2、，近期因国际评级机构下调公司评级引起有关境外贷款的问题，公司正积极与相关债权人沟通解决方案，3、融创房地产境内公开债展期事项等对财务报表影响的不确定性，公司预期无法于本月底前完成集团截至2021年度财务报表的编制，即公司预期无法于2022年3月31日或之前刊发2021年未经审核年度业绩。
此前，融创中国在3月21日曾公告称，将于3月31日发布公司2021年度未经审核年度业绩，预期延迟刊发2021年经审核年度业绩。
当时，对于延期刊发经审核年度业绩的原因，公告称，由于中国内地及香港地区近期的新冠疫情导致的出行、物流及其他限制，集团的审计程序无法按期完成，主要包括：1）银行、客户及供应商等函证程序：本集团中国内地部分主要运营城市（杭州、天津、青岛等）及香港地区等快递停运，以及本集团各地有员工被隔离或办公现场被封控，部分附属公司盖章困难，导致函证发出延误；同时，银行、客户及供应商等函证接受情况不可控，存在较多二次或三次发函，导致函证确认程序延误；2）需现场检查的审计流程受到阻延，如针对合作方及金融机构的访谈、凭证检查等。因而本公司预期无法于2022年3月21日或之前刊发2021年度经审核年度业绩。
时隔一周，融创又宣布无法发布未经审核的年度业绩了，不过，融创表示，将在切实可行情况下尽快刊发集团2021年经审核年度业绩。
去年以来，融创股价持续下跌，截至最新收盘，股价报4.94港元/股，总市值269亿港元。
多家房企年报“难产”
在今年的这个年报季，多家房企年报“难产”，其中，有房企推迟到月底发布业绩，还有房企直接称月底前发不出经审核年报，这其中包括TOP5房企中的恒大和融创，还包括新力、融信、世茂等。
3月22日，中国恒大发布“预期延迟刊发2021年经审核业绩”的公告。公告称，由于自去年下半年起，公司经营情况发生重大变化，核数师在2021年增加了大量额外的审计程序，再加上新冠疫情的相关影响，根据公司目前掌握的资料，公司无法按期完成审计程序。由于审计工作尚未完成，公司预期无法于3月31日或之前刊发2021年度经审核业绩。
3月21日，融信中国发布公告称，由于核数师变更以及新冠疫情限制本集团及时收集必要文件的能力，公司预期无法完成必要程序在3月31日前落实年度审核合并财务报表，因此，公司无法在3月31日前根据应与新任核数师协定同意的合并财务报表刊发2021年年度业绩。
从目前来看，房企推迟年报发布最主要的原因是疫情影响审计流程，另有部分房企称跟核数师变更有关。
对于房企延迟发年报的影响，穆迪投资者服务公司高级副总裁曾启贤认为，融信、世茂、融创、恒大、佳兆业等受评房地产开发商延迟至3月31日后发布经审计财务业绩，这将产生负面信用影响。这些公司无法按时披露其经审计财务业绩，加深市场对其公司治理、财务管理、财务规划、透明度、信息披露、财务和流动性状况薄弱的担忧，并可能会令其不畅的融资渠道进一步受限。
不过，知名地产分析师严跃进认为，此次年报暂停发布，最主要的原因在于疫情带来了冲击和干扰，造成审计工作难以推进。房企也明确了先发布未审核报告，后补上审核的报告，这也说明投资者对于此类事件不必多虑，和企业经营情况反而关系要小，更多的是疫情带来了很多不确定性。总体上，当前投资者对于房企不发年报会比较敏感，但是作为企业来说，主动和坦诚做沟通，以专业的视角而非简单公关的视角去理解此类事件，反而可以平息投资者顾虑，更好解决此类风波和问题。
中央持续释放稳地产信号
去年底以来，中央持续为市场注入信心。多部门落实中央经济工作会议精神，在坚持“房住不炒”的基础上，稳妥有序纠偏，信贷政策逐渐宽松，合理的住房按揭贷款需求得到有效支持，市场预期逐步改善。
3月16日，国务院金融委召开专题会议，提出货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。
同日，银保监会表示，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。证监会表示，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
对此，中指研究院预计，后期将会出台房企防范化解风险的措施。一方面是着重“防范”，在需求的释放及融资端宽松等方面进行调整，使房企的销售及融资畅通，现金流得到改善，防范房企再发生风险。另一方面是着重“化解”，细化支持收并购措施，加快风险出清，加快化解当前出现的风险。银保监会、证监会将加大对收并购贷款、发行收并购债券等融资方面，给予收并购更大力度支持。
克而瑞研究中心也认为，短期货币政策整体将延续宽松态势，并加大货币政策实施力度，未来或将继续降准、降息助力经济稳增长。对于房地产行业而言，货币政策短期重在稳地产。一方面，支持房企的合理融资需求，支持优质企业开展并购贷款融资，国企、央企及优质民企或将更为受益。问题房企则有序出清，并给出实际的解决方案，至少不能突破“保交楼”的政策底线，最大程度维护住房消费者的合法权益。另一方面，因城施策促进行业良性循环，保障刚需满足改善及新市民购房消费，执行好差别化的住房信贷政策，并给予新市民一定力度的信贷政策支持，适度下调首付比例、下调房贷利率、缩短放贷周期等皆是政策选项。
据媒体报道，近日，福州率先“松绑”限购政策：在五城区买房，无须提供12个月社保或个税证明。
这意味着，实行6年之久的限购政策，开始松动了。
自此，福州也成为继郑州、哈尔滨之后第三个率先松绑“救市”的二线省会城市。
楼市政策逆转，影响有多大？
01
三大省会，在不同层面完成了对楼市核心调控政策的全面“突围”。
众所周知，这一轮楼市调控拥有五大核心工具：
一是限购，二是限贷，三是限售，四是限价，五是房地产税。
这些核心政策，都开始松动了。
郑州，是全国首个取消“认房又认贷”的城市，也是首个重提“棚改货币化安置”的城市，更是这一轮打响松绑第一枪的二线省会。
继郑州之后，哈尔滨更是明确废止限售政策，从而成为全国首个取消限售的二线省会。
此前在哈尔滨主城区购房，3年之后上市交易。取消限售之后，所有房子均可直接上市流通。
相比郑州、哈尔滨，福州更进一步，直接对调控更为核心的限购政策出手。
过去几年，虽然各地松绑不断，但更多还是以人才政策之名行变相松绑之实，只敢在限购的高墙之上“悄悄”打开一道小门，而大门洞开、围墙从此形同虚设的还是首次。
至于限价，也早已处在松绑的边缘。
很多城市已经或明或暗降低了新房限价的门槛，更有不少城市试图在二手房指导价上做出更多动作。
日前，针对市场有关“深圳二手房参考价将上调3%-5%”的传言，深圳市住建部门表示，会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整。
曾经将房价一度打了7折的二手房指导价，或将面临前所未有的大变动。
至于房地产税，至少在2022年都不再是市场预期的范畴。
日前，财政部有关负责人在接受新华社采访时表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
这意味着，本来已经箭在弦上的房地产税试点，又要推迟了。（参阅《房地产税试点，为何又推迟了》）
楼市和房企，迎来了前所未有的喘息之机。
02
为什么率先突围的是这些省会？
历史经验反复告诉我们，越是最早松绑、越早最急于刺激托底的地方，市场形势就越严峻，来自基本面的支撑就越弱。
虽然房价只是小幅回调，但大多数城市已经开始面临土地流拍、市场冰封的压力。
从官方数据来看，大多数城市房价跌幅不到5%，部分省会房价仍有一定涨幅。
以这一轮率先出手的三个省会来看，相比于2020年，哈尔滨房价下跌5.9%，郑州下跌1.1%，而福州则上涨3.8%。
虽然房价并未出现大幅回调，但市场成交严重萎靡，一旦“有价无市”成为现实，再高的房价最终都无法维持。
要知道，这些省会楼市库存，基本都创出了新高。
数据显示，哈尔滨新房去化周期超过30个月，郑州为20个月，福州为18.6个月，全线超出12个月的警戒线。
2022年住宅库存最高的20个城市
这意味着，即使未来新房全部暂停上市，在这些城市，至少也有1-2年时间，才能卖完已有的房子。
楼市走冷，对土地市场的影响可谓立竿见影，卖地收入不可避免走入了低谷。
日前，福州进行首轮土拍，共出让18块土地，其中有3块流拍、3块现场撤牌，在成交的12块土地中，8块都是底价成交。
值得关注的是，这一轮土拍，基本都是国企进行兜底，鲜见民企的身影。
03
相比楼市，这些省会的经济基本面也面临一定压力。
作为省会，这些城市都不乏强省会的底气和意图，但经济与一线和强二线相比仍有一定差距。
最先松绑的郑州，曾面临洪涝、疫情的双重冲击，GDP增速跑输全国。
2021年，郑州GDP为1.27万亿，同比增长4.7%，增速在万亿城市中仅高于西安，处于垫底位置。（参阅《大洗牌！全国TOP50城市GDP排行》）
取消限售的哈尔滨，经济长期在低位徘徊，而人口流失的速度有增无减。
2021年，哈尔滨GDP为5351.7亿元，不及山东临沂、陕西榆林、浙江金华等普通地级市。
要知道，早在20年前，哈尔滨GDP一度位居全国TOP20之列。
比经济形势更严峻的是人口。
2010-2020年，哈尔滨常住人口从1063.6万减少到1000.9万，人口萎缩62.7万，成为全国唯一人口负增长的省会城市。
与郑州、哈尔滨相比，福州经济发展势头正猛。
2021年，福州GDP达1.13万亿，不仅跃居全国20强，而且时隔20多年首次超过泉州，跻身全省首位。
这是强省会、强都市圈战略助力的结果，这在《官宣！第5个国家级都市圈来了》中有详细论述。
对于福州来说，如何更进一步，巩固全省第一大市之位，稳定房地产恐怕也是其中不可或缺的一环。
04
与二线省会相比，三四线城市的压力更大。
二线省会普遍都出台过严格的楼市调控政策，市场正常需求遭到一定抑制，而松绑本身就是一种“武器”，对市场能起到一定刺激作用。
三四线城市，本身就没有多少调控可言，既无限购也无限售，门槛本来就已低到地板上，所以借松绑来释放政策利好的空间几乎不存在。
这是一方面。
更严重的是，三四线城市的楼市普遍创下历史新高，去化周期超过2年乃至3年的不是孤例。
数据显示，一线城市去化周期为12.96个月，二线18.05个月，三四线去化周期已达到23.25个月，迫近疫情期高位。
根据克尔瑞数据，全国去化周期最高的10个城市：
防城港、连江、大连、烟台、河源、梅州、福清、惠州、铜陵、北海。
其中，防城港的去化周期超过90个月（7-8年），堪称历史之最。
2022年2月末去化周期TOP20城市
这背后的原因同样不难理解。
一方面，三四线城市的经济基本面普遍较弱，且面临人口持续流出的严峻压力。
另一方面，棚改货币化基本已经收官，维系三四线高房价的最大支撑不复存在。
因此，面临经济、人口基本面之变，即便出现全国范围内的大松绑，对三四线城市的提振效应也相对有限。
05
楼市核心政策频频“突围”，释放了什么信号？
正如《中国城市大趋势》一书所分析的，楼市是典型的政策市。大涨必有调控，遇冷必有松绑，这是颠扑不破的铁律。
且不说2022年5.5%的GDP增长目标，本身就预示着房地产不能成为拖累。
而面对疫情冲击、地缘冲突的“黑天鹅”，房地产的重要性更是有增无减。
毕竟，这一轮疫情冲击之大，超乎预期。
不仅全国经济第一大市上海成为“重灾区”之一，众多万亿经济强市更是被席卷其中，稳增长面临前所未有的压力。
所以，托底乃至刺激房地产来稳增长，就成了必然选择。
毕竟，房地产不仅能通过固定资产投资直接拉动经济增长，还能通过卖地收入补充地方的土地财政，更是经由上下游产业链带动一系列产业的繁荣。
不过，这种刺激效应已面临边际递减的尴尬，而作为反面的挤压实体经济、金融风险、民生压力等问题愈发突出。
所以，前几年，房地产去金融化、泡沫化，才被提上日程，力图通过政策围堵来实现“软着陆”。
然而，楼市的特性决定，“硬着陆”的风险远远大于“软着陆”的可能，问题迟早都要直面。
考虑到居民收入、杠杆率及房价本身所处的位置，新一轮松绑，更大作用在于维稳和扭转预期，对于高能级城市或许不乏刺激作用，但大多数城市能维持房价不坠就已相当不错了。
没错，未来无论政策如何松绑，楼市恐怕都回不到过去了。
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