东升西降短期错峰 多峰谷底交汇世界大动荡 中楼市泡沫关键

焦典

温铁军：外资控制中国经济命脉？房地产泡沫无法预期

2022-02-20 09:57:41  来源： 卢克文工作室   作者：温铁军 视频 http://www.szhgh.com/Article/opi ... 2-02-19/293021.html



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外资连续10月净增持境内人民币债券，专家：中美利差收敛已在预期内

2022-02-20 09:24:21来源：经济日报

作者管涛，系中银证券全球首席经济学家

债券通相关统计数据显示，2022年1月末，境外机构净增持境内人民币债券663亿元至4.07万亿元，连续10个月上升。其中，境外机构在中央结算公司的债券托管量新增501亿元至3.73万亿元，连续38个月上升。虽然当前经济形势更趋复杂多变，国内面临“三重压力”，国外通胀高企和货币政策紧缩预期强烈，但是国际投资者对我国经济增长长期前景仍充满信心，选择继续增持人民币资产。这背后的原因是什么，如何看待这一现象？

                               
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中美利差收敛已在预期内

从全年看，2022年中国和美国GDP增速差可能会创下上世纪90年代以来新低。但是，从趋势看，中国经济增长前高后低，而美国经济可能逐季放缓。相较于美国的刺激政策效应逐渐减弱，今年我国经济增长的利好因素不少。对于造成去年下半年经济增速下行压力加剧的因素，去年底召开的中央经济工作会议的五个“正确认识”和“先立后破、稳扎稳打”适时纠偏，部分结构性堵点将迎来缓解，进一步释放经济活力。

中美利差收敛一定程度上会影响外资流入。欧美通胀高企和货币政策紧缩将逐渐推高国债收益率，而市场普遍预计我国仍将维持略偏宽松的货币政策，我国国债收益率可能易下难上。截至2月15日，中美10年期国债收益差较去年底下降51个基点至74.5BP，已低于80BP—100BP的“舒适区间”。

但是，中美利差收敛已在预期内。受此影响，1月份，境外净增持境内人民币债券环比下降5%，同比减少70%。即便如此，外资仍鲜有净减持人民币债券。因为对于全球第二大经济体来说，人民币债券在境外投资者的配置中可能仍处于“欠配”状态。

中央结算公司数据显示，境外机构债券托管量占比仅有4.24%，远低于美国的30%左右。此外，外资持有人民币债券结构相对单一，其中，国债和政策性金融债券占比分别达到68%和29%，企业和公司信用债未来仍有较大发展空间。

安全性流动性促外资加仓

“百年未有之大变局”和世纪疫情仍在持续影响全球经济。今年可预见的海外风险并不少，如疫情尾部风险、美国中期选举、通胀风险（能源危机、粮食危机和供应链断裂）以及美联储紧缩等。国内相反，诸多政策和经济形势均指向以稳为主。这对于希望降低资产配置波动的外资来说颇具吸引力。

首先看安全性。疫情期间，曾多次出现海外疫情反复、中美利差收敛和外资大幅增持中债的组合。国内外投资者纷纷表示，人民币资产具有避险属性。目前来看，中美经济和政策周期错位可能“天然”形成了资产弱相关，甚至是负相关。

海外方面，通胀高企和美联储紧缩可能会引发市场进一步抛售美债，收益率上行无疑会对权益市场的估值形成压力。国内方面，中国人民银行“以内为主”形成共识，去年底、今年初的降准等实际行动表明稳增长势在必行。

汇率方面，国际货币基金组织（IMF）多次预警，新兴市场要警惕美联储紧缩引发外资逃离，中国也会受影响，但也称赞中国是新兴市场的“压舱石”。人民币汇率偏强的走势也进一步提高了外资留在中国的动力。不过，这也会在一定程度上加重监管部门对外汇市场和跨境资本流动的监控压力，可谓“甜蜜的烦恼”。

再看流动性。早在2019年，中国债券市场已跃居全球第二，仅次于美国。今年1月份，银行间市场日均交易量达5.3万亿元，远超外资持有量。加上日趋完善的债券衍生品市场，外资不愁人民币资产的变现能力。另外，近年来我国金融双向开放力度不断扩大，“十四五”规划提出，全面提高对外开放水平，推进贸易投资自由化便利化，双向互通水平明显上升。

2020年2月，中国国债被纳入摩根大通新兴市场政府债券指数；2020年11月，中国国债和政策性金融债券完全纳入彭博巴克莱全球综合指数；2021年10月，中国国债被纳入富时世界国债指数。短短两年时间，国债就被纳入全球三大主流债券指数，也进一步增强了人民币债券资产的吸引力。

当前，除日本外，发达国家的货币政策几乎都是单向紧缩，就连近期欧洲央行也改口称，需要警惕高通胀。这会对新兴经济体货币的汇率带来一定不利影响。IMF研究发现，美联储编制的广义美元指数与新兴经济体资本流动存在较强的负相关，2021年美元走强已经开始抑制资本流入新兴经济体市场。此外，美国10年期国债收益率仍有上升空间，加上货币政策紧缩引发的潜在国际金融动荡，大部分新兴经济体的日子并不好过。

理性看待汇率与外资加仓关系

虽然影响人民币汇率和外资加仓人民币资产的因素有部分重叠，但是作用机制和影响强弱不尽相同。

以中美利差为例，境内投资者依然是决定国债收益率的主力，更加偏重中国人民银行的决策。而外资更重视全球资产配置，偏重美联储决策和美债收益率潜在走势，对人民币债券收益率的影响相对有限，同时需要兼顾汇率变化。

同时，不同阶段，前述逻辑也会随着投资者的共识变化而变化。以2018年为例，中美货币政策背离和贸易争端导致人民币连续贬值和中美利差不断收窄，但是外资依旧逆势净流入。这是因为人民币贬值虽会减少存量外资利润，却会降低增量外资成本。

此外，人民币汇率具有稳定的基础，中国较高的经常账户盈余、较少的对外负债尤其是对外外币负债，有能力应对全球美元融资趋紧后带来的汇率波动。稳定的汇率环境，有助于降低外资配置人民币债券的汇率风险成本。不可否认的是，外资购买人民币资产的外汇需求是外汇总需求的一部分，如果遇上外资回补美元市场，对人民币汇率依然具有边际扰动能力。

                               
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焦典

芥子苷
来自雪球发布于2021-05-06 20:30

房价底层逻辑

《对话温铁军》温铁军：房地产泡沫背后是金融泡沫，金融泡沫连着债务泡沫，房地产泡沫不能破，一破三个全破，承受不起，所以国家提了稳定房地产市场，房住不炒！

卢麒元：房住不炒基本不可能，没有意义，因为存量人民币M2太多了，多到是欧洲、日本、美国M2之和，如果不到房地产市场里面去，那么就是恶性通胀，目前是无解的矛盾。卢老师目前的建议是征税：房产税。

但是懂的都懂，一是现在房价涨的这么离谱，很多人的杠杆率之高，房价的一点跌幅，恐怕很多人要去天台排队。即使一部分老实买房的购房者全家的未来的现金流都在房子上了，房价跌带来的多米诺效应，很可能这样的普通家庭也是承受不住。GJ拼命也是要保住它的，但是保不保得住呢？难说的很呢？

二是，房产税、离岸税、赠与税为什么不能落地呢？大家细想这三个税是不是一气呵成的？卖了房子，转移资产，成功出逃！要是这三个税一条龙，那还怎么保住胜利的果实？没有胜利大逃亡会让靴子落地吗？

这无解的矛盾，最后会如何收场呢？我又要不要竭尽全家所能加入呢？

焦典

温铁军：房地产已经严重过剩，房地产价格为什么还这么高
千经不尽理复来
发布时间: 2021-09-09 10:09 在读博士

在费孝通的《乡土中国》中，他从宏村的生活情况入手，通过对一个小个体的分析，揭示了中国千年来永远没有改变的乡村本质。中国，或者说中华文明赖以生存的基础就是农耕文明，从夏商周开始，先民们开垦土地、休养生息，发展出欣欣向荣的小农经济。

一、房地产市场繁荣的民族性格

喜马拉雅山、太平洋、南海、大漠……在生产力落后年代中，常人难以跨越的天堑为中华民族的发展留足了空间与时间。

闭塞和肥沃的土地影响了中华民族的每一代人，从古至今，土地总是人们最为看重的东西，早在夏朝，出于对贵族土地的渴望，民间逐渐形成了井田制。而到了秦汉、唐宋时期，小农经济蓬勃发展，人们牢牢把握住自己手中的土地，不愿失去。

因为中华民族人们固有的土地情结，在20世纪初，原本需要发展资本主义的时候，人们都不愿意投资实业，只将钱财用于购买土地。

二、房地产市场繁荣的现状，房价居高不下

有资料显示短短的30年间，中国商品房销售面积从1987年的2697万平方米，增长到2018年的14.6亿多平方米，年均增长18.51%。

商品房价格从1987年的408元每平方米，增长到2018年8736元每平方米，是1987年的21.4倍，年均增长11.87%，由此可见从1987年到2018年短短的30年里，我国房地产出现了过度繁荣的现象。
另外根据官方曾经公布的数据显示，我国房产总数已经过量，远远超出我国庞大的人口，但是与一般经济规律的供求关系不同。虽然房产供过于求，但是房价一直居高不下。

这是因为当前我国的城市化依然依赖于房地产的资本化，多方面力量一起推动依然过剩的房地产一路狂奔。另外，虽然中国房地产总体是过剩的，但学区房的存在，大城市存在的丰富教育、医疗等资源，导致了中国的大城市对优质房产的刚需远比小城市大得多，因此违背了市场供需法则。
房地产市场虽然红火，这种行业繁荣的背后却有着极大的风险，繁荣是畸形的。畸形在于总有少部分人投机倒把，将房价炒高进而获取暴利后，让高房价成为大多数人的负担。温铁军教授曾经是中国农业银行的总监，对于房价问题，他有着自己的见解。

他认为高房价是金融资本和房地产商结合的产物，过高的房价一定会产生危机，美国的次贷危机和日本东京房地产崩盘就是活生生的实证。

中国有许多的中产阶级，甚至有许多家庭条件更加捉襟见肘的家庭，他们负担不起日益高昂的房价，所以一直期待着政府可以出台相关措施，戳破房价过热这一个虚伪的泡沫。他们的诉求并不过分，温铁军教授讲诉道，房价上升容易下降难，房价下跌只会是一个美好但不切实际的梦。
房价并不是一个可以被随意调控的东西，在日常生活中，即使是米面粮油这种生活必需品，在国家与政府的调控下也可以发生价格的变化。但是房产却和其他商品不一样。距离商品房被开放购买只不过过去了短短几十年，如今房地产市场的发展却让所有人始料不及。
根据国家统计局官方所公布的信息显示，我国房产购买的背后是高居不下的房贷率。房价很高，但一向具有强烈土地情怀的中国人，不会轻易放过任何一个购房的机会，为此他们往往不惜背上沉重的贷款。

三、房价难以调控的背后原因，社会公平的重要考虑

在过去的20年中，银行关于房贷的业务急速增长，通过房贷，银行获取了许多利息。庞大的房贷市场是房地产价格一直居高不下的重要原因。我国现在这种高房价的情况与上世纪90年代的日本市场十分相似。
上世纪90年代的时候，日本同现在的我国一样，经济发展高度繁荣，人们的消费欲望也十分强烈，甚至在最顶峰的时候有过“银座的一块地，可以买下整个美国”的说法。

但是这种繁荣只是一种泡沫经济，当经济危机到来，日本房价断崖式下跌，数以千万计的日本民众因此破产成为流浪汉，造成了社会的动荡不安。房地产的房屋都是在城市的土地上所建立的。这些土地原本大多由政府所持有，最后经过拍卖流程，才会流转到各个开发商手上。

开发商想要通过开发房产获得高额的利润，而政府也希望通过拍卖土地获得足够的财政资金建设城市。两相应和之下，土地拍卖便成为政府财政收入的主要来源。从2000年到2020年，我国许多城市的政府因为拍卖土地获得大笔资金，得以进行基础设施建设。
房地产的资金让城市基础建设变得更好，吸引了更多投资者到来，而更多投资者的到来，让更多的居民选择定居这一城市。人口越来越多，房产也就越来越多，这样就形成了一个闭环。政府作为这一闭环上的重要角色，是不可能轻易从其中脱身的。

从个人的角度来看，政府突然下调房价会有怎样的影响呢。现在房价居高不下，所以人们购买房产的时候要付出几百万甚至几千万的金钱。这些金钱是真实存在的，他们不得不每日辛苦劳作，向银行偿还这些贷款。

如果政府突然下调房产价格，这些人并不会因为政策的改变而失去他们身上沉重的贷款，正相反，他们只能看着后来者享受政府优惠的政策，过上轻松快乐的生活，但自己却只能为了一套房子贡献自己的一生。
社会公平与否影响社会安定，而一个国家无论内部发展如何，稳定都是最重要。对此，政府也并不是毫无作为，房价要下调，但一定是缓慢下调。公租房、学区房限制……政府一个又一个的政策出台，让大家看到了房地产市场逐渐向好，健康发展的曙光。

焦典

郑州楼市危机？代市长何雄：遇到小困难，没有大问题

2022-02-21 13:58:00  来源： 陕西法制网   作者：朱娟

                               
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图片来源：中房报图库

　　郑州的发展潜力很大，后劲十足，社会各界对郑州的预期特别是房地产业发展非常看好。

　　朱娟/发自郑州

　　“郑州太难了！”这是过去半年这个城市给人留下的最深刻印象。

　　2021年下半年，郑州接连遭遇特大暴雨和3轮疫情，各行各业遭受重创。对于房地产行业而言，又叠加市场整体下行，发展更加艰难：2021年下半年以来，降价、裁员、暴雷、停工，这些字眼频繁出现在各大网络平台，震动行业，也重创市场信心。

　　根据国家统计局每月发布的全国70城房价数据显示，郑州“7·20”暴雨过后，从2021年8月到12月，新房、二手房价格连续下跌。具体到成交量上，新房销量大幅下滑，与2020年同期相比，腰斩后再膝斩，创下近5年同期新低。

　　进入2022年，据克而瑞数据显示，1月传统销售淡季叠加疫情，郑州商品房市场明显下滑；主城区住宅量跌价涨，成交36.32万平方米，同比下滑22%；环郑区域住宅量价齐跌，价格达到近两年最低值，成交31.95万平方米，同比下滑5%。贝壳研究院数据也显示，郑州、天津等1月疫情局部复发，二手房成交量环比降幅超过5成。

　　这种动荡不安的局面，也引发了政府层面关注。

　　据郑州日报消息，2月15日召开的“郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会”上，郑州市代市长何雄亮出了他对郑州市房地产业的分析判断，“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”

　　“我们的观点和判断是建立在数据分析基础上的。”何雄给媒体算了一笔账：之前没有疫情时，郑州每年人口净流入40万，住房需求非常旺盛。今年郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留在郑州，这些留郑大学生如果3年内买房，需求总量预计超过1000万平方米；郑州还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房，未来两年这一需求总量也在2000万平方米左右。仅此两项，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。

　　记者注意到，郑州“7·20”暴雨以来，这是官方首次在公开报道中详细谈及对楼市的分析和判断。在郑州房地产行业人士看来，这将极大提振郑州房地产市场信心。

　　于郑州来说，何雄这位“代管家”刚刚履新，尚不足1月。公开信息显示，今年53岁的何雄是湖北人，上海交通大学工程力学系工程力学专业本科毕业，大学毕业后一直在河南工作，曾任河南省建设厅副厅长，后先后主政河南省济源市、濮阳市；2018年3月，任河南省发展和改革委员会党组书记、主任，至此番履新。

　　“新官上任三把火”，在房地产行业方面，何雄在此次会议上还透露了正在谋划的新动作。他表示，市民的改善型住房需求是拉动房地产增长的另一个强劲因素。这方面，郑州计划降低二手房交易个人所得税等措施，鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动市民改善型住房消费。如纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额和契税额，要把这一政策利用好。

　　楼盘周边配套设施的提升和环境改善，是刺激房地产需求的另一个利好。何雄举例，目前郑州空置率相对较高的西南片区、航空港区等地块，高铁南站通车、k2线开工、郑开快线等，都将有效改善这些区域的交通出行条件，再加上增加优质教育资源、建设医疗圈等，孩子上学、家人就医、老人养老方便了，这些都将有效提升区域就业人员和居民的置业预期，并将预期转换为实际的购买行为。

　　何雄表示，今年的中央经济工作会议提出探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。除了前面提到的需求侧扩大，供给侧方面郑州也有比较大的谋划动作，其中比较重磅的就是大力推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置。同时盘活已建安置房，转化为保障性租赁住房。郑州是全国租赁住房试点，2021年国家配套资金42亿元，已经回购转化4万套安置房，今年计划再回购回租一批安置房。

　　何雄还借用黄奇帆著名的房地产价格公式对郑州房价进行分析表示，郑州房价目前在比较合理区间，房地产市场不仅能够调控好，更能够发展好。

　　另一个重大利好是，河南省已经把郑州都市圈由原来的“1+4”扩展到“1+8”，除原有的开封、许昌、焦作、新乡外，另外增加到洛阳、平顶山、漯河、济源等。入“圈”以后，8个城市的市民将有诸多互认政策，这将明显提升郑州都市圈整体实力，强化对周边省市人财物的吸引力。

　　何雄认为，近年来郑州活力不断增强，国字号“头衔”越来越多，很多头衔的“含金量”都很高。如国际航空大都市、国际物流中心、中原经济区核心增长区、国家中心城市、高质量发展区域增长极等，也是“一带一路”上的重要节点，“国际郑”底气越来越足，未来，人口、资本等要素还会进一步向郑州集中。可以说，郑州的发展潜力很大，后劲十足，社会各界对郑州的预期特别是房地产业发展非常看好。

　　中原地产研究院统计数据显示，2022年1月以来，全国房地产调控政策发布次数累计超过70次，其中有36个城市发布了稳定楼市的政策。相比往年的收紧，2022年开年以来，房地产调控基本以稳定楼市、宽松政策为主。

　　郑州房地产市场在经过半年多动荡期后，也将迎来新变化。

　　来源：中国房地产报

焦典

正荣拟对5笔年内到期境外债发起要约交换，或走债务重组之路
2022-02-22 11:46:02来源:资本邦已入驻财经号作者:文倪若宇

　　2月22日，资本邦了解到，港股公司正荣地产(06158.HK)发布公告称，拟将5笔2022年内到期的海外票据展期一年，公司正在就美国境外的非美国人士所持现有票据进行交换要约及同意征求，涉及票据总额共计约11.5亿美元。

　　具体而言，这5笔境外债分别为：2022年3月到期年息5.95%、2022年4月到期年息5.98%、2022年6月到期年息7.125%、2022年8月到期年息8.70%及2022年9月到期年息6.5%，尚未偿还的本金总额分别约为5000万美元、2.18亿美元、16亿人民币、2.93亿美元、2.36亿美元。这其中，3月到期的优先票据为一笔私募债。

　　现有票据的交换要约的征求意见在2月21日开始，并将在3月11日下午四时正(伦敦时间)结束。交换要约及同意征求及同步同意征求目的是延长公司债务的到期日、强化公司资产负债表及改善现金流。

　　公告显示，针对上述4笔美元债，正荣表示，于届满期限前有效交回并获接纳交换的现有美元票据每1000美元本金额将可获得：本金总额为1000美元的2023年到期新美元票据;在3月4日之前可获得现金10美元，之后为现金5美元;任何应利计息。

　　针对上述16亿元的离岸人民币债券，于届满期限前有效交回并获接纳交换的发行在外现有人民币票据的每1万元本金额将获得：本金总额为1万元的2023年到期新人民币票据;在3月4日之前可获得现金人民币100元，之后为人民币50元;任何应利利息。

　　正荣地产在公告中也坦言，如交换要约、同意征求或同步同意征求未能成功实行，公司可能无法悉数偿还债务，且可能无法产生足够的现金流量以履行财务承诺。因此，公司可能考虑进行替代的债务重组行动。

　　实际上在上周五，正荣地产就已经提前告知公司资金告急，市场状况不利的背景下，由于外部资金有限，无法为现有债务再融资而面临短期流动性压力，预计公司现有的内部资源可能不足以解决其于2022年3月即将到期的债务。

　　截至发稿，正荣地产股价0.73港元，跌2.67%，最新市值31.88亿港元。

焦典

六大行下调广州地区房贷利率！首套5.4%、二套5.6%，其它一线城市会跟进吗？
2022-02-22 12:01:18　来源: 界面新闻
记者 | 曾令俊

广州地区购房者迎来了房贷利率普降。

界面新闻记者获悉，自2月21日起，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行下调广州地区房贷利率。同时，邮储银行也于21日晚间宣布，自2月22日起下调房贷利率。

其中，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房利率LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。

按照初步测算，以200万元贷款金额、30年期等额本息还款的方式，广州首套房月供额减少250.96元，二套房贷购房者月供减少253.48元。

另外，界面新闻记者从广发银行广州分行获悉，该分行近期调整广州地区首套房贷利率和二套房贷利率。目前针对优质客户给予首套房和二套最低可执行利率定价分别为LPR+80BP、LPR+100BP，较上期执行利率定价下降约10BP。

“我行按照监管要求，根据借款人的信用状况、还款能力等因素，合理确定个人住房贷款利率水平，在符合监管要求的前提下实施贷款差异化定价。目前我行跟随同业定价首套房贷利率指导价LPR+80BP，二套房贷款利率指导价LPR+100P，在此指导价基础上下浮动。”该行相关人士表示。

某国有大行个贷经理对界面新闻记者说，和去年下半年不一样，目前楼市成交量下滑，房贷额度比较充足，一般一个月内就能完成放贷。

另有大行个贷人士表示，年初就计划下调房贷利率，有一些股份制银行之前就下调了，而这次是普调。

数据显示，今年1月广州新房成交不足6000套，远低于2016年以来月均8000-9000套的水平，而二手住宅成交（自助网签+中介网签）7014套，同比大减55%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“整体成交量下行后，对按揭的需求就会下降，按揭供求关系逆转，导致利率下降，银行要做生意，自然只能降低利率了。再说，近期按揭额度有所增加，利率下降也在情理之中。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对界面新闻记者说，大行广州地区房贷利率下调，充分说明大家的房贷政策一致，都认为今年应该调低利率。类似下调和银行的额度充裕有关，同时由于房地产市场并没有恢复正常的景气度，所以后续会有进一步下调的空间。

广州房贷利率调整后，北上深一线城市会跟进吗？

“广州此类城市房贷利率政策，客观上对于全国其他城市也有积极的启发意义，有助于对其他城市后续的政策产生积极的示范作用。”严跃进进一步表示。

国金证券研报预计，后续会有更多城市出台降低首付比例和降低房贷利率的措施，也看好未来限购限售方面调整政策的出台。
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焦典

美国楼市库存跌至历史新低，房价、房租涨不停
来源：第一财经   2022年02月22日 09:11

目前美国房市中未售出库存的供应量仅能维持 1.6个月。

“房价还在涨，抢房子的趋势还是没有丝毫减退迹象。”生活在加利福尼亚州湾区附近的数据分析师祖然对第一财经记者说，而且加价情况明显，湾区挂盘的房子，买家加20万美元入手是很稀松平常的事情。

“美国房地产现房库存少，且带动全产业上下游涨价，比如修后院、更新装修等服务，价格也全面上涨了。”最近在搞装修的她有点头疼，因为美国国内运输不畅，家具总运不到，导致工期延长。

根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的最新数据，1月全美可供购买的房屋存量降至86万套，同比下降16.5%，按照目前的销售速度，未售出库存的供应量仅能维持1.6个月，NAR首席分析师云（LawrenceYun）将之称为“市场上的房屋库存仍然严重枯竭，目前处于历史最低水平”。

跑赢美联储加息

NAR数据显示，2022年1月，继前一个月销售量下降之后，现房销售量出现显著上升。从环比看，美国四个主要地区1月的销售额均出现增长，其中房屋价格中值为35.03万美元，同比上涨15.4%，这标志着连续119个月的同比增长，是有记录以来最长的连续增长。

“买家可能预期利率将进一步上调，因此希望锁定在低利率水平，而投资者则以全现金报价增加整体需求。”云表示，“因此，房价继续稳步上涨。”

投资咨询公司BCAResearch美国资产策略部首席策略师唐克尔（IreneTunkel）告诉第一财经记者，根据全美住房建筑商协会（NAHB）的调查，对新房的需求接近历史最高水平，而房主的空置率则处于数十年来的最低水平。

她表示，最近竣工的新房供应量是疫情前的一半。随着需求继续超过供应，房价将保持上升趋势。“随着利率上升，我认为住房市场的增长可能会减速，但它不会是断崖式掉落。因为即使现在的价格还要增长，即使抵押贷款利率会更高，我认为我们还没有完全抵达人们不愿意为自己买房的那个极限。”

NAR的数据并显示，目前市场上价格在50万美元以下的房屋正在消失，而在更高的价格范围内，供应量却在增加。

云指出，这种增长将继续将买家组合转向高收入消费者。“与一年前相比，高端房源——价格超过50万美元的房屋更多了，这应该会导致一些买家不需要那么匆忙做出决定。”

云补充道：“当然为了实现更公平的住房财富分配，低端市场需要更多供应。”

可以看到的是，尽管目前新房源缓慢增长，买家仍正在涌入市场，试图在抵押贷款利率进一步上升之前申购房屋。

根据房地美数据，经过一个月的上涨后，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率在2022年1月的最后一周中停滞不前，为3.55%。不过房地美预测抵押贷款利率将在2022年进一步上涨。一年前，30年期固定利率抵押贷款的平均利率还为2.23%，接近历史最低水平。

未来，随着利率上涨和买家争夺有限数量的可用房屋，竞争将升温，可能会导致许多中低收入买家被淘汰。根据Zillow给出的计算，若抵押贷款利率从3%上升至3.5%，每月的抵押贷款支付会增加7%。

值得指出的是，正是在最新的通胀数据公布后，美国的抵押贷款利率出现暴涨。2021年12月，美国消费者价格指数（CPI）上涨7%，通胀率处于近40年高位。这一数据令美联储酝酿出台控制通胀措施的步伐加快了。

云解释道，即将到来的抵押贷款利率上涨将至少对两个细分市场造成问题。

“首先，一些在利率较低时几乎没有资格获得抵押贷款的中等收入买家，现在将无法负担抵押贷款，”他表示，“其次，由于利率上升，加利福尼亚州和纽约市都会区等昂贵市场的消费者将感受到每月额外支付近500至1000美元的痛苦。”

租金上涨

由于买不到房，加之疫情消退后，有大量工作人员被要求回办公室办公，纽约等大都市地区的租金房价如火箭般攀升。

祖然对第一财经记者说，对于美国千禧一代（通常指21世纪80年代~1994年出生），目前发愁的事情是买房，而对于更年轻的“Z一代”，问题集中大城市租房上。

房地产交易信息提供商CoreLogic2月15日发布的单户租金指数（SFRI）显示，2021年12月，美国单户租金增长了12%，是十六年来最快的同比增长，该月增幅是2020年同月的三倍还多。2021年全年，单户住宅租金价格平均增长7.8%，创下史上增速新高。

唐克尔告诉第一财经记者，千禧一代已经准备好成家，而这一群体规模庞大，比上一代人要多出1100万。与此同时，供应侧却不足以满足需求，自2008年全球金融危机以来，美国大约少建了500万套房屋。“他们都想买房以建立家庭。但他们梦想成真的几率并不大。”她说。

由于美国人被挤出住房市场或不愿意承担抵押贷款的财务负担，近年来，租房的吸引力越来越大。根据美国人口普查局数据，由于许多年轻人开始独立购买或租房居住，去年美国家庭户数的数量增加了148万。

但与此同时，根据纽约联邦储备银行发布的一份报告，预计美国人今年的房租支出将增加约10%。这意味着全美大约1100万个家庭需要将自身月收入的一半以上用于支付房租，占租房者的四分之一。

根据房地产公司Redfin对公寓型新房源的调查，去年，全美范围内的平均租金成本跃升了14%。佛罗里达州、纽约州和新泽西州的城市，租金跳升幅度尤其大。迈阿密上涨了34%，纽约市跳涨了35%，得克萨斯州的奥斯汀一年内的最大涨幅为40%，奥兰多的租房成本在2021年则上升了近30%。

CoreLogic的数据显示，2021年12月，所有价格层级的单户住宅租金都在持续快速增长。低价格层的租金价格同比增长了11.2%，高于2020年12月的3.9%；高价位住宅的租金增长了11.9%，高于一年前同期4.5%的涨幅。二者涨幅均突破了SFRI的纪录。

事实上，随着大量有钱人购入第二套住房或以投资为目的置业，许多人越来越买不起房。NAR估计，由于价格上涨和来自富人全现金报价的竞争，2021年有近100万美国租房者被挤出了住房市场。数据还显示，首次购房者的比例已降至八年来的最低点，这意味着更多的人需要租房度日，也给了房东和管理公司充足的杠杆来提高租金。

穆迪分析公司的首席经济学家马赞迪（MarkZandi）说：“对于首次购房者来说，他们将发现在未来两三年内很难买到房子。在此期间，他们将支付更高的租金，这也会削减他们为首付储蓄的能力。”

焦典

美国家庭负债大幅攀升

来源：人民日报作者：李志伟

2022-02-23 09:22

美国纽约联邦储备银行近日发布报告指出，美国家庭债务总额在2021年增加了1.02万亿美元，达到15.58万亿美元，创2007年以来的最大增幅。仅去年第四季度，美国家庭债务就增长了3330亿美元。

这份报告指出，抵押贷款和汽车贷款是美国家庭债务增长的主要推动力。2021年新获批的房屋抵押贷款超过4.5万亿美元，创下1999年发布该类别报告以来的历史新高。汽车价格上涨推动汽车贷款债务总额增至1.46万亿美元。

报告分析指出，随着新冠肺炎疫情相关的保障计划逐渐结束、商品价格攀升和利率继续上升，债务负担走高可能给美国家庭带来更多压力。美国消费者新闻与商业频道的报道引用一份最新民调显示，超过1/3的受访者表示，过去一年他们的家庭财务状况变得更糟。美国银率公司1月的一份调查显示，约56%的美国人没有足够的存款来支付一笔1000美元的紧急账单。银率公司高级副总裁格雷格·麦克布赖德表示，这确实表明了美国人的困境，“他们已经接近财务崩溃的边缘”。

“美国人从未背负过如此沉重的债务。”美国有线电视新闻网报道称，疫情期间刺激计划带来的“甜头”已经退去，消费者正在回到信用卡消费的老路上。一家美国金融科技公司的信用卡专家萨拉·拉特纳说：“过去一年半的时间，对数百万失业的美国人来说已经很艰难了。现在，我们面临着食品、住房、汽油、交通和医疗等急需物品的成本不断上涨。”

分析指出，随着美国消费者承担的债务达到15年来最高水平，低收入家庭、少数族裔消费者面临更大的、不成比例的债务风险。银率公司高级分析师特德·罗斯曼表示：“信用卡债务增加、通胀上升和利率上升，这些趋势对低收入家庭的影响最大。他们更容易受到伤害，因为他们的薪水更多地用于住房、食品和交通等必需品，而所有这些成本都在迅速上升。他们在削减额外开支方面没有很大的灵活性。”

兰德公司通过对美国劳工统计局的数据分析发现，疫情期间，美国黑人的失业率较白人下降得更慢，被解雇的比例也更高。一家非营利组织负责人埃伦·哈尼克说，这场危机的经济影响凸显了结构性不平等给有色人种群体造成的伤害，这些不平等加剧了收入降低、工资停滞、储蓄不足、信用评分降低、失业率上升和其他诸多问题的影响。

美国进步中心高级研究员克里斯蒂安·韦勒指出，美国家庭在债务中越陷越深，甚至面临更大的金融风险。“美国家庭还可能面临未偿债务利率的大幅上升，而美联储正准备逐步加息。多种金融风险同时上升的组合，对许多美国家庭来说将是有害的。”

（本报华盛顿电）