政府-银行-开发商鉄3角 贷款买房非法 烂尾楼爆雷人民反抗

焦典

全国停贷潮来袭：多地烂尾楼业主集体出手 分析师称银行难辞其咎[url=]中国基金报[/url]

[url=]2022年07月13日 06:56:57 来自广东省[/url]

多地烂尾楼出现“停贷”

有网友统计，全国起码有30个烂尾楼的业主宣布强制停贷了。

                               
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大批烂尾楼的出现与房地产一直实行预售制度密不可分。此前，房企凭借高杠杆和高周转，游走在拿地、盖房、回款、还债的循环中。但是，在“三道红线”及预售资金监管等多重调控之下，房企资金链断裂，一环扣一环的“玩钱”游戏不再，也导致了全国多地出现烂尾楼。有业内法律人士称，如果未经法院判决、或没有达成停贷协议，贸然停贷购房人就成了违约方，征信会受到影响，还可能被诉到法院，甚至被法院强制执行。

中原地产分析师张大伟认为，银行难辞其咎！

张大伟称，建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。大部分银行都在违规提前放贷。早在央行2003年出台的“121号文件”中就明确表示“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。

121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

张大伟认为，房地产开发企业为了利益最大化，必然会追求资金利用的最大化，这也导致其想方设法的将本该监管的资金逃避监管，以便投入新的投资项目。而房地产开发企业为了达到此目的，无法绕过的一个主体就是银行，而监管部门要达到资金监管目的，无法绕过的也是银行。因此银行是在预售资金监管体系中不可或缺的一个主体。

焦典

北京、上海、深圳等多地楼市 正在传递同一个信号
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2022年09月26日 06:53:07 来自江苏省

这个周末，多条楼市相关消息广受关注。

一条关于楼市的消息——多个特大城市开放落户，上了热搜。业内认为，落户政策松绑有利于楼市维稳。

此外，房地产市场暖风频吹。

“带押过户”政策、“连环单”政策、“保交楼”专项借款等等相继落地，银保监会更是重磅发声：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。

而北京、上海、深圳等多个城市楼市也相继释放信号，显示此前冰冻的市场正在缓缓解冻、缓缓升温中。

                               
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（图片来自海洛）

// 多城抢人，郑州零门槛落户 //

刚刚过去的周末，一则“多个特大城市全面放开落户”的消息冲上微博热搜。

热搜内容显示，郑州、济南、昆明、大连等地相继出台政策，全面放开落户条件。

在各地“抢人才”的背后，相关政策对房地产市场也将产生影响。业内人士指出，全面放开落户，有利于促进合理购房需求的释放，对当地楼市平稳发展有一定积极作用。

常住人口1260万的特大城市郑州，近日公开征求意见，其中提出进一步放宽中心城区落户条件。凡在郑州市中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所(含租赁)的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在郑州市申请登记城镇居民户口。

                               
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据第七次全国人口普查数据，2020年郑州市常住人口比2010年增加397万人，增长46.07%，常住人口总量达到1260万人。与此同时，郑州所在的河南是我国户籍人口第一大省，在市场人士看来，未来郑州人口的增长空间仍很大。

根据证券时报报道，除了郑州，大连、济南和昆明等大城市也已全面放开落户，更有大连等城市祭出“零门槛落户”的大招。

值得一提的是，有一线城市的部分区域也开始实施差别化入户政策。

例如，今年6月广州正式印发《国家城乡融合发展试验区广清接合片区广州（片区）实施方案》，将在花都区、从化区、增城区建立城乡有序流动的人口迁徙制度。其中，包括进一步优化入户条件，降低城镇落户门槛，建构分类弹性落户机制，坚持存量优先原则，逐步取消重点人群落户限制。

此外，上海优化了早在2019年执行的临港新片区人才住房政策，将原来的购房资格确认函改为人才住房政策认定函，有效期延长了一倍，同时将区域工作时间由“一年以上”缩短至3个月或6个月，这也意味着更多符合条件的人才具有了购房资格。

// 银保监会对楼市重磅发声 //

值得注意的是，监管层已对楼市重磅定调。

根据券商中国报道，9月23日，银保监会相关部门负责人介绍目前防范化解重点领域相关风险的工作进展时表示：“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。”

今年3月，银保监会主席郭树清曾指出“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”，而在两年前，银保监会曾表示“房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制”，银保监会对房地产的相关表述在措辞上已有了明显的变化。

// “带押过户”、“连环单”，政策暖风频频 //

政策层面，暖风频吹。

第一财经9月25日报道，目前，建设银行正在合肥地区落地推行二手房交易的“带押过户”业务。

同日，另有当地徽商银行某支行客户经理披露，徽商银行合肥分行也在研究“带押过户”业务。

除合肥外，截至目前，全国已有广州、深圳、南京、苏州、西安、济南等多个热点一二线城市出台“带押过户”新政或已实际执行。

随着“带押过户”交易模式的落地，二手房市场的挂牌量或将增加，如果当地市场短期承接力有限，二手房价格是否面临挑战？

中国城市经济学会房地产专委会主任王业强认为，挂牌量的增加必然会影响二手房市场的短期价格。

9月23日同一天，北京市住房和城乡建设委员会及北京市规划和自然资源委员会发布推行“连环单”的通知。

“连环单”是指在同一时期内，购房家庭先出售名下住房，再次购买住房的交易业务。

业内认为，存量房交易“连环单”业务并行办理，与二手房“带押过户”，都可以提高二手房市场交易效率，提高市场活力，预计未来更多城市或跟进。

// 多地推进“保交楼”落地 //

根据证券时报报道，9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。

中指研究院数据显示，7月以来，已有超30个省市出台“保交楼”举措，主要包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、纾困基金入场等。

中原地产首席分析师张大伟表示，从趋势看，当下房地产市场的主要问题是“保交楼”，房企的资金链安全成为政策的关注点，越来越多的政策和措施出台，“不过，现在问题是民企的融资依然很难，而一些机构参与积极性并不高，按照目前的情况，‘保交楼’还需要更多政策，更多执行。”

// 北京土地市场热度升温 //

近期，头部城市楼市已经从此前的冰冻状态，转变为渐渐升温的状态中。

9月23日，北京第三轮集中土拍收官，18宗地全部成交，其中，10宗地底价成交，8宗地溢价成交，总成交价款约500亿元，平均溢价率6.06%。

本轮土拍有包括华润、中海、金茂、保利、首开、绿城等数十家房企及联合体参与现场竞拍。从拿地房企看，中海斩获3宗地，总金额达147.45亿元，成为本轮土拍的拿地大户。

券商中国援引业内人士观点称，本轮土拍与前两轮收金规模基本持平，平均溢价率较第二轮上涨0.71个百分点，土拍热度稍有升温。国央企融资成本较低，对竞现房销售面积的土拍规则适应性更强，同时得益于此前部分项目去化达到预期，国央企率先积极展开拿地。

// 深圳豪宅日光、千万级法拍房被“扫货” //

楼市已经进入传统“金九银十”重要节点，网红豪宅盘相继入市也让平静的深圳楼市有所升温。

其中，招商玺家园备案604套住宅，14个小时所有房源全部售罄。

除了招商玺家园外，深圳近期也有多个豪宅楼盘入市，如前海颐城栖湾里、天健悦湾府等。据了解，这些楼盘的套均价格也超过千万元。

另外，近期深圳宝能城首批20套单价千万级的豪宅法拍房，也受到市场追捧。

业内认为，尽管深圳楼市回暖还言之尚早，但相较以往冰冻三尺的状态，目前市场冰冻状态已有所松动。

// 上海新房“补涨”，二手房成交首次“转正” //

上海链家研究院的数据显示，今年8月，上海全市共成交新建商品房10013套，同比增长22%；成交金额702亿元，同比增长31%；套均总价701万元，同比增长7%；成交均价61607元/平方米，同比增长11%。据新京报报道，刚刚过去的8月，上海楼市迎来上涨行情，新建商品房成交量同比增长22%。

整体来看，今年前8个月，上海全市共成交新建商品房53591套，同比下降17%；成交金额3983亿元，同比下降2%；套均总价743万元，同比增长18%；成交均价65018元/平方米，同比增长17%。

在新房市场“补涨”的同时，上海二手房市场的成交量也在上涨。

据上海链家研究院的数据显示，今年8月，上海二手房成交近2万套，和7月不相上下；成交量同比增长11%，是自去年初以来同比首次“转正”。

焦典

中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会发布2022年我国系统重要性银行名单

来源：中国人民银行网站 -2022-09/0918:17

为加强宏观审慎管理，强化系统重要性银行监管，根据《系统重要性银行评估办法》，近期中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会开展了2022年度我国系统重要性银行评估，认定19家国内系统重要性银行，其中国有商业银行6家，股份制商业银行9家，城市商业银行4家。按系统重要性得分从低到高分为五组：第一组9家，包括中国民生银行、中国光大银行、平安银行、华夏银行、宁波银行、广发银行、江苏银行、上海银行、北京银行；第二组3家，包括中信银行、中国邮政储蓄银行、浦发银行；第三组3家，包括交通银行、招商银行、兴业银行；第四组4家，包括中国工商银行、中国银行、中国建设银行、中国农业银行；第五组暂无银行进入。

下一步，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会将按照《系统重要性银行附加监管规定（试行）》的要求，持续做好系统重要性银行附加监管工作，增强宏观审慎管理与微观审慎监管合力，促进系统重要性银行稳健经营和健康发展。（完）

                               
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焦典

上半年不良率“抬头”！银行涉房贷款踩“刹车”
来源：国际金融报社   2022年09月09日 08:21

                               
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当前，各银行的房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比并不高。银行人指出，这一轮房地产市场风险的集中释放接近尾声，未来风险可控。

在央行降息的背景下，上半年居民购房意愿走低。

近期，从银行半年报披露的数据来看，今年上半年房地产贷款投放规模缩减，住房按揭贷款需求端压力比较大，对公房地产贷款以及针对个人的住房按揭贷款增速普遍有所放缓，同时不良率有所上升。

地产情结减弱

今年上半年，六大国有银行新增个人住房贷款仅为2021年上半年新增额的1/3左右，创下新低。今年上半年，六大国有银行住房贷款合计26.9万亿元，新增4479.6亿元。从个人住房贷款规模来看，建设银行仍旧规模最大，上半年个人住房贷款余额为6.48万亿元，其次为工商银行，余额为6.45万亿元。

从新增贷款来看，农业银行上半年新增住房贷款超千亿，达到1022亿元，其余5家银行新增额均在千亿元以下。但6家银行的增幅均不超过3%，个人住房贷款规模最大的建设银行较上年末增长1.45%，增速较上年同期减少3.27个百分点，工商银行、农业银行、中国银行、邮储银行、交通银行，较上年末分别增长1.36%、1.95%、0.82%、2.77%和2.61%。

在房地产贷款集中度管理要求下，第二档的17家中型银行也“踩下一脚刹车”，多家银行上半年住房贷款增幅不增反降，比如兴业银行个人住房贷款为1.1万亿元，较上年末减少146.4亿元，厦门银行个人住房贷款余额为306.4亿元，较上年末下降3.93%；重庆农商行住房按揭及个人商用物业房地产贷款的金额降至993.32亿元，较上年末减少1.63%。

此外，从个人住房贷不良贷款增速来看，杭州银行、上海银行、渝农商行、青农商行分别较去年末增长58%、56%、47.76%、47.37%，增速较高。受停贷风波拖累，郑州银行的个人住房贷款不良率上半年达到1.34%，较去年末增长0.38个百分点；个人住房不良贷款余额5.34亿元，较去年末增长36.57%。

建设银行副行长李运表示，4、5月份建设银行住房按揭贷款需求端压力比较大，6月份受益于住房消费支持政策的优化和疫情的修复，按揭贷款受理量和投放量已有明显回升。截至7月底，全行涉及停贷断供舆情的个人按揭逾期贷款金额11.42亿元，占全行全部按揭贷款余额的0.018%，不良余额5亿元，占全行全部按揭贷款余额的0.0077%。总体来看，全行个人按揭贷款风险整体可控。

银行的个人住房按揭贷款增速下降只是反映居民“地产情结”减弱的指标之一。根据央行公布的数据，2022年一季度，个人住房贷款新增5000亿元，去年同期新增1.3万亿元；2022年二季度，个人住房贷款增量继续缩减，新增仅600亿元，去年同期新增9000亿元，同比增长6.2%，创下2009年一季度以来的最低增速。根据易居研究院的报告，从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2022年二季度，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例暴降至4.0%，创下2009年二季度以来的最低值。

疫情以来，居民中长期贷款中住房贷款的比重每年都在下滑，今年回落的趋势尤为明显。华创证券分析，假设个人住房贷款均为居民中长期贷款的话，2014年到2019年，个人住房贷款占居民中长期贷款比重均值为81%，2020年均值降为72%，2021年均值降为63%，2022年降为34%。结合当下房地产销售的持续疲弱来看，当下居民借贷中长期资金的目的与房地产的相关性或在快速降低。

“农业银行将进一步加大个人住房贷款的投放力度。”农业银行副行长林立说，一是主动对接头部企业、优质二手房中介，从源头拓展业务储备；二是开展产品创新，重点研发“新市民贷”系列产品，提高差别化金融服务能力；三是优化信贷业务流程，如简化申报资料、优化自动审批规则等。

国金证券认为，当前各城市的宽松政策大部分为“小步快跑”的形式，虽然频率较高而单次力度较小，消费者对前期政策能做出积极反应，但多次小力度刺激后政策边际效益或减弱，未来“一城一策”措施需要有“高调办小事”的大力度政策落地，才能有效提振市场信心。

不良率攀升

由于上半年国内房地产市场运行压力明显加大，整体住房信贷投放的情况也不理想。光大银行金融市场部分析师周茂华认为，主要是上半年房地产市场整体处于触底企稳阶段，国内部分城市房企拿地、开工，商品房销售同比放缓，这就制约了涉房贷款融资需求；同时，不排除少数银行对部分房企放贷态度整体偏谨慎。

                               
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从对公房地产贷款来看，今年上半年国有六大行的贷款余额都有增长。其中，增幅最大的是交行，截至6月末，交行公司类房地产业贷款余额较去年末增了741.43亿元；增幅最小的是工行，截至6月末，该行公司类房地产业贷款余额较上年末增加24.33亿元。

同时，对公房地产贷款的不良率均有上升，工商银行和中国银行的不良贷款率突破5%，分别为5.47%和5.67%，较2021年末分别增长0.68个百分点和0.62个百分点。另外，建行对公房地产不良贷款率从去年末的1.85%增至2.98%，增长1.13个百分点。

在中型银行中，中信银行、华夏银行、上海银行和渤海银行的对公房地产贷款不良率有所增加，分别为3.63%、0.66%、3.05%和3.71%。截至上半年末，南京银行房地产业贷款不良率为1.01%，较去年末升高0.93个百分点；成都银行房地产业贷款不良率为2.7%，较去年末升高1.52个百分点；招商银行房地产业贷款不良率为2.82%，较去年末升高1.41个百分点。

重庆银行是上市银行中房地产业贷款不良率最高的，上半年末达到6.15%，较去年末增加1.44个百分点。中原银行上半年对公房地产贷款余额较上年末增加18.2亿元，不良率上升6.16个百分点，增幅最大。“房地产业授信客户受疫情与经济下行影响，销售情况有所下滑，营业收入同比减少，导致房地产贷款不良率抬升。”该行在半年报中指出。另外，房企经营不振，也是不少上市银行房地产贷款不良率承压的原因之一。

对于房地产业贷款风险，各家银行均表态，未来风险可控。“不良率上升的原因，主要是前期少数扩张较快、负债水平高的房企持续暴露风险，但要看到，其风险暴露目前已较为充分。”农业银行副行长张旭光说。

此外，由于监管部门已建立“房地产贷款集中度管理制度”，各银行的房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比并不高。“在对公房地产方面，邮储银行的表内外业务规模均较小。”中国邮政储蓄银行副行长姚红表示。

“可以预判，这一轮房地产市场风险的集中释放正在接近尾声。”交通银行副行长周万阜表示，接下来，该行将在当地政府的总体安排框架下，遵循监管部门的指导意见，积极推进“保交楼、稳民生”工作，依法依规做好相关金融服务，维护房地产市场平稳健康发展。

焦典

中国四名国企央企地产高层同日被查
2022-08-24 12:40

中国地方纪委监委罕见地在一天之内发布四名房地产央企国企高层落马公告，华润置地、厦门建发集团及深圳人才安居集团共四名高层或前高层涉嫌严重违纪违法被查。
四川省纪委监委微信公众号“廉洁四川”星期二（8月23日）发布消息称，华润置地有限公司原党委书记、董事局主席、首席执行官唐勇涉嫌严重违纪违法，华润集团纪委正对唐勇进行纪律审查，经国家监委指定四川省监委管辖，四川省监委指定绵阳市监委管辖，绵阳市监委正对唐勇进行监察调查。
华润置地是中国大型央企华润集团旗下的地产开发商，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的企业之一。此次被查的唐勇，此前在华润系已任职近30年。
中共深圳市纪律检查委员会、深圳市监察委员会星期二也发布公告称，深圳市人才安居集团有限公司副总经理刘晖涉嫌严重违纪违法，正接受纪律审查和监察调查。
深圳市人才安居集团是深圳市国资委下属独资公司，于2016年注册成立，注册资本1000亿元（人民币，下同，约203亿新元），注册资本金规模约是万科的九倍、碧桂园地产集团的七倍。集团主要职能是建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
厦门市纪委监委网站则于星期二晚间发布两则公告称，厦门建发集团有限公司党委委员、副总经理，建发房地产集团有限公司党委书记、董事长庄跃凯，以及建发集团有限公司党委委员，厦门建发城服发展股份有限公司党委书记、董事长施震，都涉嫌严重违纪违法，正接受纪律审查和监察调查。
建发集团是厦门重点国企，据建发集团官网，建发脱胎于1980年成立的厦门建设发展公司，目前年营业收入超7000亿元，资产规模超6500亿元。
上述四份公告均未透露高管们涉嫌违纪违法的具体情况。

焦典

国家统计局：2022年1—7月份全国房地产开发投资下降6.4%

202208/1510:34:25 新华网  来源：国家统计局网站

　　一、房地产开发投资完成情况

　　1—7月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%。

                               
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　　1—7月份，房地产开发企业房屋施工面积859194万平方米，同比下降3.7%。其中，住宅施工面积607029万平方米，下降3.8%。房屋新开工面积76067万平方米，下降36.1%。其中，住宅新开工面积55919万平方米，下降36.8%。房屋竣工面积32028万平方米，下降23.3%。其中，住宅竣工面积23279万平方米，下降22.7%。

　　二、商品房销售和待售情况

　　1—7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

                               
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　　7月末，商品房待售面积54655万平方米，同比增长7.5%。其中，住宅待售面积增长14.1%。

　　三、房地产开发企业到位资金情况

　　1—7月份，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款11030亿元，下降28.4%；利用外资53亿元，增长20.7%；自筹资金31495亿元，下降11.4%；定金及预收款28575亿元，下降37.1%；个人按揭贷款14169亿元，下降25.2%。

                               
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　　四、房地产开发景气指数

　　7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.26。

                               
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表12022年1—7月份全国房地产开发和销售情况

指标	绝对量	同比增长（%）
房地产开发投资（亿元）	79462	-6.4
其中：住宅	60238	-5.8
办公楼	3035	-10.3
商业营业用房	6408	-10.2
房屋施工面积（万平方米）	859194	-3.7
其中：住宅	607029	-3.8
办公楼	33664	-3.3
商业营业用房	77015	-9.0
房屋新开工面积（万平方米）	76067	-36.1
其中：住宅	55919	-36.8
办公楼	1904	-35.4
商业营业用房	5202	-37.5
房屋竣工面积（万平方米）	32028	-23.3
其中：住宅	23279	-22.7
办公楼	952	-32.6
商业营业用房	2674	-30.2
土地购置面积（万平方米）	4546	-48.1
土地成交价款（亿元）	2918	-43.0
商品房销售面积（万平方米）	78178	-23.1
其中：住宅	66087	-27.1
办公楼	1838	9.7
商业营业用房	4750	6.2
商品房销售额（亿元）	75763	-28.8
其中：住宅	66328	-31.4
办公楼	2480	3.1
商业营业用房	4772	-2.0
商品房待售面积（万平方米）	54655	7.5
其中：住宅	26092	14.1
办公楼	3905	5.1
商业营业用房	12352	-3.5
房地产开发企业到位资金（亿元）	88770	-25.4
其中：国内贷款	11030	-28.4
利用外资	53	20.7
自筹资金	31495	-11.4
定金及预收款	28575	-37.1
个人按揭贷款	14169	-25.2

表22022年1—7月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

地　 区	投资额 （亿元）		同比增长 （%）
		住　宅		住　宅
全国总计	79462	60238	-6.4	-5.8
东部地区	42905	31558	-5.3	-5.0
中部地区	17294	13995	-2.4	-2.3
西部地区	16906	12805	-9.7	-8.5
东北地区	2357	1880	-25.2	-22.2

表32022年1—7月份东中西部和东北地区房地产销售情况

地　区	商品房销售面积		商品房销售额
	绝对数 （万平方米）	同比增长 （%）	绝对数 （亿元）	同比增长 （%）
全国总计	78178	-23.1	75763	-28.8
东部地区	31103	-27.4	42715	-31.0
中部地区	23693	-16.5	16567	-22.7
西部地区	21131	-21.6	14721	-27.0
东北地区	2251	-35.4	1760	-39.5

　　附注

　　1.指标解释

　　房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是累计数据。

　　商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积）。该指标是累计数据。

　　商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价）。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。

　　商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

　　房地产开发企业本年到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。该指标是累计数据。

　　房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。

　　房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。

　　房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

　　土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。

　　土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。

　　2.统计范围

　　有开发经营活动的全部房地产开发经营法人单位。

　　3.调查方法

　　按月（1月份除外）进行全面调查。

　　4.全国房地产开发景气指数简要说明

　　全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响，包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成，每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。国房景气指数选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。

　　5.东、中、西部和东北地区划分

　　东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。

焦典

郑州百亿纾困基金，首个“幸运儿”为什么不是住宅？

2022-08-11 19:57:14   来源：观察者网

（文/张志峰 编辑/马媛媛）8月9日，郑州百亿纾困基金首个项目终于落地。从基金成立，到详细运作及申请方案出台，再到项目落地，前后不过20天，这样的效率不可谓不快。

然而引发争议的是，第一个“幸运儿”是北龙湖金融岛写字楼项目，而非大家期望中的住宅。

有网友表示疑惑：纾困基金不是为了解决“问题楼盘”引发的系统性风险么，为什么不首先考虑涉及人员更多、损失更大的大型住宅项目，而是一个商办项目？

对此，有熟知郑州楼市的行业人士对观察者网分析称，当前全国交付危机频发，各地纾困最大难点就是资金不足。郑州纾困基金并非对项目进行简单资金注入，100亿元并不算多，因此首先要考虑的是如何撬动更多社会资本，盘活更多项目，从而盘活整个楼市；而非一股脑选择资金缺口最大、涉及人员最多的楼盘，其余的各安天命。

而相应的，涉及住宅的问题楼盘大都处于“已售未交付”状态，资金缺口很大但净资产存量少，若作为初期纾困目标则难以撬动更多资本参与其中，因此即便有所考虑，落地速度也会较慢。

首选项目易操作、缺口小

8月9日，由郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团参与，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。

据观察者网了解，北龙湖金融岛项目的建设公司为郑州金融岛建设发展集团有限公司。天眼查数据显示，该项目由协信地产、河南东龙控股集团、建业地产合作开发，三方分别持股40%、40%、20%。

其中，河南东龙控股集团是由郑东新区管委会发起，联合郑州市建设投资集团有限公司、郑州地产集团和河南水利投资集团有限公司组建成立的大型国有控股公司。

也就是说，作为本地国企，郑州地产集团从一开始就介入到金融岛项目的开发中，对于该项目债务情况、施工进度、未来收益等内容本就知根知底。

而另外两个开发商协信地产与建业地产，前者正在进行破产重组，后者几乎被河南国资委收编，也称得上“自己人”。

因此，据接近北龙湖金融岛项目的知情人士透露，对于该项目的纾困，其实只需要以协信地产在该项目所持股权作为质押，堵住这一方面的债务漏洞即可，操作难度和资金缺口都不大，这才是首选该项目作为纾困目标的首要因素。

其二，上述知情人士向观察者网补充道，金融岛项目作为郑州市核心商务区的标杆项目，保障项目顺利落地对于城市经济复苏、提振士气意义重大。且项目净资产存量和工程进度都也很高，也从未完全停工，从性价比上是目前最高的。

按照规划，北龙湖金融岛被称为郑州版的陆家嘴，定位为“中原经济区的金融中心”，项目建成后，将成为河南乃至中原经济区唯一的金融名片，代表着中原经济区金融领域的最高形象，承担着中部崛起的重任，是郑州成为“国家中心城市”“内陆开放型经济高地”的重要支点。

此次纾困基金的首个落地项目北龙湖金融岛写字楼项目，为目前建业所承建的北龙湖金融岛的组成部分。据建业地产发布的2021年财报显示，金融岛项目为商业性质，在建面积约120.43万平方米。

撬动更多社会资本是核心

事实上，按照8月4日郑州市人民政府办公厅正式印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》（下称《方案》），净资产存量较高的项目，即“未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”，正是该纾困基金首选标的。

根据《方案》，该房地产纾困基金由中心城市基金下设立，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，子基金的实施主体主要由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，其他各主体出资比例协商确定。

之后，项目盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中，自有资金出资原则上不高于40%，其余资金则通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。同时，子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出。据此推算，理论上最终撬动资金总规模有望达833亿元。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，撬动即注入一笔资金，项目能动起来，通过后期销售的回款，纾困基金能回笼投资，并投到下一个项目。这种做法的核心在于救项目，避免无序救助导致企业躺平。

因此有业内人士认为，目前各地推动问题楼盘化解处置工作的最大难点就是资金问题，这种基金纾困模式的最核心优势就是撬动社会资本，而非单纯依靠地方政府或国有资产注入资金。但最大挑战也在于此，如果不能有效激发社会资本的投资热情，项目落地将会遇到很大阻力。

上述知情人士向观察者网表示，北龙湖金融岛项目除了初期投入小、未来收益高的优势之外，还有一大优势就是能够快速帮助两大开发商河南东龙控股集团与建业地产解套，有望既盘活项目，又帮助盘活企业。

“特别是建业地产，作为河南本土最大房企，目前也因流动性问题造成大量问题楼盘，不久前刚刚获得河南铁投资金加持，纾困其项目也就是在为企业纾困，而企业自身在获得资本助力的情况下又可以回馈项目，甚至吸引新的资本加入，加速化解问题楼盘危机。”

也就是说，纾困基金无意中为所选项目与企业设立了一个不小的门槛，资金缺口较大的项目或者企业，且项目层面的债务不明确，存在如交叉抵押等复杂情况，对这些项目进行审计和纾困的工作难度很大、最终落地也会很慢。

58安居客房产研究院院长张波也认为，纾困基金对问题楼盘设立救助门槛，一是纾困基金本身的规模有限，无法全面解决所有存在问题的项目，因而通过“解决一个带动一批”的方式更好恢复行业信心；二是前期选择资大于债的项目亦是为了控制相应的风险，保障基金先期动作的有效落实。社会面的参与度未来将会随着风险逐步化解、项目复工情况不断好转而逐步得到提升。

此外值得注意的是，北龙湖金融岛项目只是首个纾困目标，其他项目的具体纾困方式则要根据具体情况具体实施。

根据7月19日郑州纾困基金成立宗旨，该基金由河南国资委旗下河南资产与郑州国资委旗下郑州地产集团共同成立，将通过资产处置、资源整合、重组顾问等多种方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

焦典

北京将大力发展保障性租赁住房
2022-08-06 20:00
标准
在政策体系方面，白皮书称，北京将加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房和安置房为主体的住房保障体系，多渠道满足群众住房需求。同时，大力发展保障性租赁住房，有效缓解新市民和青年人等、城市基本公共服务人员以及首都各类人才等群体的住房问题。

白皮书指出，当前北京市住房保障体系还有待继续完善，保障房整体供应不足，保障性租赁住房处于起步阶段，和运营管理机制仍需进一步完善。白皮书还提到，2022年，北京将完善保障房房源长效筹集机制，建立促进多主体投资建设保障性租赁住房体制机制，优化审核分配机制。

据新华社报道，白皮书数据显示，2021年北京建设筹集政策性住房6万1003套，超额完成全年5万套任务。其中，集体土地租赁房1万1899套，公租房3251套，共有产权房7042套，定向安置房3万8811套。

北京星期五（8月5日）发布的《住房和城乡建设发展白皮书（2022）》指出，将大力发展保障性租赁住房，缓解新市民和青年人等、城市基本公共服务人员以及首都各类人才等群体的住房问题。

另外，针对“三城一区”（指中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城和北京经济技术开发区）、大学城、临空经济区等重点功能区、科研领域、发展产业等人才集中区域，研究相应住房支持政策。

焦典

明年起，河南全面推行新建商品房“交房即交证”！
郑州晚报
2022年08月06日 08:06:48 来自北京

一手领钥匙，一手领不动产登记证书。这个梦想马上就要实现了！

据8月5日河南省自然资源厅消息，近日，河南省自然资源厅、省发展改革委等13个部门联合印发《关于全面推行新建商品房“交房即交证”的实施意见》（以下简称《意见》），要求自2023年1月1日起，全省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目全面实施“交房即交证”。

交房前20个工作日内

完成首次登记

《意见》提出，要积极构建政府主导、部门监管和企业主责、购房人配合的责任体系，严格按照商品房预售、竣工验收、交房交证3个阶段实施，在完成工程竣工验收备案后60个工作日内，由房地产开发企业组织交房，交房前20个工作日内完成首次登记，不动产登记机构依申请在1个工作日内为购房人办理转移登记。

2020年已经有少数项目

实现“交房即交证”

推行“交房即交证”模式，在一定程度上破解了“交房难办证难”的突出问题，解决了广大购房业主买房不能办证的“心病”，是推进不动产登记改革的一项利好政策。

其实早在2020年，河南已经出现了“交房即交证”的项目。2020年4月30日，建业春天花苑小区带证交付，标志着河南房地产市场进入了“交房即交证”的新时代。

同年9月1日，郑州地区全面开启了“交房即交证 ”这一利好的“民生工程”改革。

据悉，在河南首次实现“交房即交证 ”之前，江苏、南京等省市已经陆续启动“交房即发证”新模式，曾引得市民一片艳羡，“这样的举措才是实打实地保障购房者权益的便民利民工程，希望河南也能早日推行。”

现如今，随着 “交房即交证 ”改革的逐渐落地，河南已经有多个项目跟进，譬如融创御湖宸院、保利文化广场等项目，让购房者“实打实”获益，成为让广大市民连连称赞的“好”政策。

“交房即交证”对交付项目各个环节的检验，需要开发商有足够的实力背书。

对此，一位房企的工作人员表示，“由政府来发文推进'交房即交证'，可以起到积极意义和行业倡导引领的作用，也对开发商提出了更高的要求。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“从法律角度看，房产证或不动产权证如果不到手，购房者本身要维护权益和保障权益具有不确定性，‘交房即交证’是一个非常好的保护购房者购房权益的措施。可以让购房者买房更放心和踏实，也使得购房的积极性和幸福感增强。”

“‘交房即交证’对业主和房企都是重大利好。”在业内人士看来，“交房即交证”提高了房企交付率和业主满意度，另外还提高了业主对开发企业的信任，是一件互利共赢的事情。

焦典

郑州拟设立100亿房地产纾困基金，郑州市财政局介入

2022-08-06 13:12

每经记者：王佳飞 每经编辑：陈梦妤

8月5日，据大河财立方消息，郑州市人民政府办公厅已于日前印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》（以下简称《方案》），由中心城市基金下设立房地产纾困专项基金，规模暂定100亿元，意在“尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难。”

一项目一子基金

根据大河报报道的《方案》内容，郑州市房地产纾困基金将用于“尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目停工停按揭月供造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险，提振市场信心。”

郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与，市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县（市）根据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况，资金分期到位。

《每日经济新闻》记者留意到，2018年2月，郑州市政府宣布，决定成立郑州国家中心城市产业发展基金管理委员会，加强对郑州国家中心城市产业发展基金的领导。郑州国家中心城市产业发展基金由专业化基金管理公司管理，负责项目收集、行业研究、尽职调查、风险提示、投后管理等，并建立项目预先申报、项目储备初选、政策资讯沟通、投资动态反馈、项目预警和部门联动工作机制。

基金管理委员会是郑州国家中心城市产业发展基金最高决策机构，负责审定基金的投资领域、子基金设立方案、政府让利措施安排、风险防控机制、退出渠道、基金绩效考核等重大事项，不干预基金的日常经营和管理。

启信宝显示，郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司成立于2019年9月20日，大股东为郑州市中融创产业投资有限公司，目前持股比例65%，股权穿透后疑似实控人为郑州市财政局。

                               
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图片来源：启信宝

纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难，并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。

在运作方式上，由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建子基金作为实施主体，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%。由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以项目净资产为基础确定盘活方式及价格；盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。

更为重要的是，“由子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。”

由各开发区、各区县（市）会同辖区内房地产头部企业，共同筛选区内符合盘活条件的存量项目，按照“一项目一子基金”的方式，对接各级国有企业及各类社会资本，拟定子基金设立运作方案。

截至发稿，《每日经济新闻》记者未在郑州市人民政府官网中找到相关文件，郑州市民热线也无相关消息。

不过郑州房地产业内人士8月6日通过微信向记者确定了《方案》的真实性，表示确实存在该政策。

持续提升市场信心

上述人士对房地产纾困基金持相当积极的态度：“这是一项很好的政策，最近很多开发商暴露了一些问题，总体上还是现金流紧张。现在的情况是，很多购房人不敢买房了，怕不能顺利交房，如果这些停工项目成功化解，房地产市场信心肯定会得到进一步提升。”

“现在房企面临的问题主要还是流动性，不仅是融资端口收紧，2022年以来，郑州楼市的销售规模也下降很多，使得房企流动性压力巨大。”

“此次纾困基金，一方面政策资金可以通过纾困基金的方式进入大部分烂尾项目，解决一系列问题，提升市场信心；另一方面，开发商并非拿到直接融资，所以杜绝了还有开发商老板盲目继续扩大经营，负债不降反升的风险。”

“这对郑州房地产市场是很好的政策，不过还有待于看具体的落地执行。”该人士在微信告诉记者。

近期，郑州陆续出台多项政策提升房地产市场信心。

7月19日，郑州地产集团和河南资产双方表示成立工作专班，联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

7月26日晚间，市场消息称郑州已统计“头部房企自愿退出项目情况”，针对建业、鑫苑、康桥、世茂、绿地、正商、融创等重点企业的项目，给予棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁4种模式的退出方式支持。

6月20日，郑州市表示，将对棚户区改造实施房票安置，规定“房票持有使用期限自房票核发之日起计算，最长不超过12个月，被征收人应在房票有效期内购房支付”。专家认为该政策有托底市场功能，有利于去库存，提振房地产市场整体信心。

更早的3月1日，郑州市发布了18条楼市纾困政策，从支持合理住房需求、改善住房供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等多个方面进行了调节。郑州此次新政也被业界认为是2022年以来力度最大的楼市纾困政策。

从市场反应看，6月郑州整体房地产市场销售情况有所改善，甚至有翻倍提升。

根据郑州市住房保障和房地产管理局数据，6月郑州全市商品房销售11428套（间），销售面积144.9万平方米，而5月的数据则是商品房销售6066套（间），销售面积72.8万平方米。

6月，郑州全市二手房共成交7190套（间），成交面积77.69万平方米，而5月，郑州全市二手房共成交3478套（间），成交面积37.25万平方米。

每日经济新闻